房地产行业事件点评报告：大幅降息，彰显托底楼市决心

行 业 研 究 2024.02.21 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 大幅降息，彰显托底楼市决心 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,259.50 销售收入(亿元) 32,806.78 利润总额(亿元) 5,516.29 行业平均 PE 23.15 平均股价(元) 4.56 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《深圳跟进，一线城市限购加速松绑》2024.02.08 《京楼政策新一轮宽松的开始——北京通州限购放松点评》2024.02.07 《首月销售承压，政策效果待传导——1 月百强房企销售点评》2024.02.01 《需求松绑持续验证，上海放松外环外限购》2024.01.31 事件：2 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5 年期以上 LPR 为 3.95%，较前值 4.2%下行 25 个基点。这是自去年 9 月以来的首次调整，也是历史上单次最大降幅。此前连续 5 个月，贷款市场报价利率(LPR)一直保持不变。 历史单次最大幅非对称降息，房贷利率突破下限彰显政策稳定地产决心。本次降息超出市场预期，相对于 2023 年的两次降息 10BP，力度显著增强，降幅为 2019 年实行 LPR 以来的最大幅度。本次 1 年期 LPR 维持不变，5 年期 LPR 大幅度的非对称降息彰显了政策稳定地产的决心。聚焦一线城市，各城市首套房贷利率参考 LPR 皆下调至 4%以下的水平，北京首套房贷利率下限下降至 3.95%，上海、广州和深圳首套房贷利率下降至 3.85%。本次降息致使一线城市首套房贷利率步入 3 开头时代，体现出央行对于房地产行业的支持，释放更加积极的货币政策信号，促进商品房市场平稳健康发展。 按 100 万商贷等额本息贷款 30 年计算，月供下降 140 余元，将推动购房需求进一步释放。通过对比一线城市 LPR 调整前后房贷利率的变化，以等额本息还款法下 30 年期的 100 万元首套房贷款为例，北京购房者在政策调整后月供为 4,803 元，每月可省 146 元，月供降低 2.93%。上海、广州和深圳在政策调整后月供为 4,688 元，每月可省 144 元，月供降低 2.98%。房贷月供降低助力刚需进一步释放，对市场情绪的转换起到助推作用，地产行业或将加速回归平稳上升轨道。 地产销售仍然较弱，亟待政策发力托底。就房地产销售市场表现来看，根据中指监测数据，2024 年春节假期期间（2.10~2.17），25 个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期（2023.1.21~2023.1.27）下降约 27%，新房市场表现较为平淡，去年同期高基数效应逐渐显现。可以看出 2024 年以来，房地产销售市场仍处于筑底阶段，亟待政策发力托底，这也是本轮降息政策着力改善销售市场的出发点。 供需两端政策持续发力，局部楼市小阳春行情可期。2024 年以来，房地产行业供需两端政策不断落地。从需求端来看，在地产调控的因城施策的框架下，春节前一线城市陆续优化限购政策，随着地方层面房地产调控权被充分赋予，沪京为主的核心城市限购有望持续松绑。从供给端来看，地方房地产融资协调机制加快建立，房地产融资白名单项目加速推进，项目资金逐渐到位。本次大幅降息后，地产供需两侧政策进一步组合发力，为提振楼市打造更加坚实的政策环境基础，一线城市及核心二线城市小阳春行情有望到来，尤其二手房交易活跃度提升值得期待。 投资建议：供需两侧政策不断落地，政策传导效果有望进一步体现，看好春节后核心城市楼市出现小阳春行情。标的方面，核心关注: 浦东金桥、我爱我家、贝壳-W、天地源、建发股份。此外，建议关注:①城中村改造(越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业);②优质民企(新城控股、龙湖集团); ③格局优化(保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -40%-32%-24%-16%-8%0%23/2/2123/5/523/7/17 23/9/28 23/12/10 24/2/21房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:1 年期及 5 年期 LPR 走势 资料来源：全国银行间同业拆借中心，Wind，方正证券研究所 图表2:历年个人住房贷款/基准利率走势 资料来源：中国人民银行，全国银行间同业拆借中心，Wind，方正证券研究所 图表3:本轮与上轮放松周期中基准利率调整对比 资料来源：中国人民银行，全国银行间同业拆借中心，Wind，方正证券研究所 4.65%4.60%4.45%4.30%4.20%3.95%3.4%3.6%3.8%4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%2019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-02中国:贷款市场报价利率(LPR):1年中国:贷款市场报价利率(LPR):5年0.830.950.920.950.60.70.80.91.01.11.21.32010-032010-072010-112011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-11个人住房贷款/基准利率走势-180-160-140-120-100-80-60-40-200Q1Q2Q3Q4Q5Q6Q7Q8Q92014-2016周期2022年初-至今周期房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表4:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 2 月 20 日汇率折算为人民币；2）保利发展2023 年归母净利来自于公司 2023 年度业绩快报