房地产行业对央行调降利率政策的点评：调降LPR持续降低购房成本，后续需求有望释放

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业信息点评 2024 年 02 月 21 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -30.58%-23.19%-15.81%-8.42%-1.03%6.36%2023/22023/52023/82023/11房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 7 周新房成交同比增速回落，春节黄金周新房成交同比增速回升》2024.02.18 《第 5 周新房成交同比增速回落、供销比回落》2024.02.04 《TOP100 房企 1月销售数据点评——政策继续松绑，假期因素致季节性回落》2024.02.04 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@haitong.com 证书:S0850511010019 对央行调降利率政策的点评：调降 LPR 持续降低购房成本，后续需求有望释放 [Table_Summary] 投资要点：  央行推动 5 年期以上 LPR 下降 25 个基点，引导中长期贷款利率下行。2024 年2 月 20 日，中国人民银行发布《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》：“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年 2 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.45%，5 年期以上LPR 为 3.95%。以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效”。  我们认为，本次央行 5 年期以上 LPR 下调，有助于引导包括开发商在内的社会融资成本下行，并将有利于减少购房者承担的房贷利率和财务压力。  政策影响分析：购房者成本进一步下降，中长期下降空间较大。  1）我们认为，此次 5 年期以上 LPR 向下减少 25 个 BP 将一定程度上降低购房者的成本。  2）我们认为，未来我国中长期利率存在下行的趋势，购房者的还贷压力将持续减轻。  我们认为，此次 5 年期以上 LPR 下降将引导房贷利率下降，而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。  1）历史上基本面表现情况：我国个人住房贷款加权平均利率从 2014 年 9 月至2016 年 9 月，从最高点的 6.96%连续回落至 4.52%。在个人住房贷款加权平均利率首次回落后的 2015 年 3 月，商品房销售面积同比增速触底回升。另外，我国个人住房贷款加权平均利率从 2018 年 12 月的 5.75%见顶回落后的 2020 年3 月，行业销售增速开始触底反弹。  2）历史上行业指数表现：我国个人住房贷款加权平均利率从 2014 年 9月至 2016年 9 月，从最高点的 6.96%连续回落至 4.52%。在个人住房贷款加权平均利率首次回落后的 2015 年 6 月，A 股地产指数的超额收益率触底温和回升。另外，我国个人住房贷款加权平均利率从 2018 年 12 月的 5.75%见顶回落后的 2021年 12 月，A 股地产指数的超额收益率开始触底反弹。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在松绑，格局改善，空间打开，优质公司的价值将会更加突出。建议关注： 1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A 。 特别提示：本报告仅总结了我国 2014 年以来房贷利率下调后的地产销售和 A股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。  风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 附注： 2024 年 2 月 20 日，中国人民银行发布《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》：“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年 2 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.45%，5 年期以上 LPR 为 3.95%。以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效”。 主要内容: 1．央行下调 LPR 有助于引导房贷利率下降，引导开发商和购房者的融资成本下行。 我们认为，本次央行下调 5 年期以上 LPR，有助于引导包括开发商在内的社会融资成本下行，并将有利于减少购房者承担的房贷利率和财务压力。 图 1 一年期 LPR 与五年期以上 LPR 变动情况 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 2013/10/252014/3/252014/8/252015/1/252015/6/252015/11/252016/4/252016/9/252017/2/252017/7/252017/12/252018/5/252018/10/252019/3/252019/8/252020/1/252020/6/252020/11/252021/4/252021/9/252022/2/252022/7/252022/12/252023/5/252023/10/25一年期以上LPR(%)五年期以上LPR(%) 资料来源：Wind、海通证券研究所 图 2 历年金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 2014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-11金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款（%） 资料来源：Wind、海通证券研究所 2. 此次 5 年期以上 LPR 下降对购房者的影响分析：短期降低购房者成本，中长期购房者成本仍有下行趋势。 我们认为，此次 5 年期以上 LPR 向下减少 25 个 BP 将一定程度上降低购房者的成本。我们假设购房者购买了总价 100 万元的房产，支付方式为 30%首付+20 年期贷款。假设购房者的首套房基准利率为变动前的 5 年期以上 LPR 即 4.20%时，购房者将承担 4316 元/月