房地产行业REITs专题研究报告(一)：REITs政策逐渐丰富，流动性问题有望改善

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 REITs 专题研究报告（一） REITs 政策逐渐丰富，流动性问题有望改善 2024 年 02 月 28 日 ➢ 发展具备中国特色的 REITs 市场。2020 年 4 月，中国发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动 REITs试点；2021 年 6 月首批 9 只 REITs 就成功上市，发行规模合计 314 亿元；截至目前 REITs 发行规模已经超过千亿，且多支新 REITs 也有望在 2024 年实现上市。中国 REITs 发展史与国际市场在发行路径、规章制度、服务主体和运作模式等方面均有区别，中国正在走特色的 REITs 道路。 ➢ 中国 REITs 市场初步发展，近一年业绩低迷。自从 2021 年 6 月首批 9 只REITs 就成功上市后，截至 2024 年 2 月 20 日已有 33 只 REITs 获批，底层资产涵盖保租房、环保、高速路、能源、产业园、仓储物流、商场等；截至 2024 年2 月 20 日，中证 REITs（收盘）近一年年化收益率低至-28.19%，市场整体表现低迷；从波动性表现来看，中证 REITs（收盘）近 24 个月波动率为 12.61%，低于沪深 300（收盘）18.11%和中证 1000 的 25.84%，高于中证全债 1.72%和国债指数 0.80%，居于股债之间。 ➢ 受流动性影响，各类 REITs 表现平淡。2023 年产业园类 REITs 收入利润走势分化，可分配金额表现相对稳定；2023 年保租房类 REITs 营收整体呈上升趋势，净利润第四季度表现偏弱，可供分配资金整体承压；2023 年高速公路类 REITs净利润水平严重分化，可供分配金额相对稳定，受季节影响，第三季度业绩水平较高，第四季度普遍承压；2023 年能源类 REITs 受季节影响，各季度经营情况波动较大，鹏华深圳能源 REIT 第四季度净利润为负值，全年发电收入波动幅度较大，第四季度上网电量普遍下降，电价水平较为稳定；2023 年环保类 REITs 受季节影响业绩水平存在小幅波动，经营水平稳健；2023 年仓储物流类 REITs 营收呈上升趋势，可供分配金额表现相对稳定。 ➢ 行业发展趋势：2023 年全年出现“超跌”，2024 年有望回补：2023 年 REITs的年化收益率为-28.19%，整体低于股市和债市水平，表现低迷，2023 年 12 月以来换手率指数从低点的 0.67 提升到 2024 年 2 月 20 日的 1.22，价格指数也从 2024 年 1 月 10 日的 699 提升到了 2023 年 2 月 20 日的 761，前期“超跌“进入价值修复，后续市场有望持续向好。REITs 市场的多样性或将进一步丰富：2022 年-2023 年保租房 REITs 和商业 REITs 这两个商业地产类的分支进入了中国 REITs 市场，标志着 REITs 底层资产的多样性更加丰富。流动性问题或将随着政策不断完善得到解决：1）未来发行端的资产评估或将更加透明；2）进一步明确基础设施 REITs 的会计处理方式和税收征管细则，借鉴境外成熟市场实践，抓紧推动 REITs 专项立法；3）2023 年 7 月，5 家公募机构集中发布公告，宣布公司旗下部分 FOF 基金已完成证监会备案，决定将公募 REITs 纳入投资范围；2023年 12 月，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将公募 REITs 正式纳入社保基金投资范围，FOF 基金、社保基金等主体放开 REITs 的投资限制，促进增量资金入场，将为市场带来活力。稳定现金分红，解决“资产荒”难题：根据《基础设施 REITs 业务试行办法》规定，基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%，稳定的分红也将不断提升投资回报比。 ➢ 风险提示：REITs 资产经营不确定风险；流动性风险；市场情绪扰动风险 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.全国城市系列报告之华北区域（一）：济南：区块产品分化明显，政策频出助力复苏-2024/02/08 2.2024 年 1 月中国房地产土地市场数据点评：23 城土地出让金环比下降，溢价水平提升-2024/02/02 3.2024 年 1 月中国房地产销售数据点评：百强房企销售操盘金额规模进入底部区域，市场静待花开-2024/02/01 4.2023 年 12 月中国房地产土地市场数据点评：23 城土地出让金环比上升，国央企领衔拿地-2024/01/04 5.地产行业政策点评：春江水暖鸭先知，关注地产板块底部机会-2023/12/15 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 REITs 的中国进程 ..................................................................................................................................................... 3 1.1 REITs 在中国城市发展进程中适时出现 .......................................................................................................................................... 3 1.2 具备“中国特色”的 REITs 试点.......................................................................................................................................................... 3 2 中国 REITs 试点现状 ................................................................................................................................................ 5 2.1 中国 REITs 的分类 ........................................................................................