新鸿基地产(0016.HK)2024财年中期业绩大致平稳；租金水平回升

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 公司更新 香港房地产 2024 年 2 月 29 日 新鸿基地产 (16 HK)2024 财年中期业绩大致平穏；租金水平回升2024 财年中期业绩维持平稳：上半财年内地项目交付减少导致物业销售入账下降，但其余各线业务有所复苏。总收入同比上升 0.4%至 275 亿港元。核心净利润同比下降 5.9%至约 89 亿港元，大致符合预期(彭博预测为90 亿)。中期股息同比下降 24%至每股 0.95 港元，派息率减少 7.3 个百分点至 30.9%，但因应政府刚公布之放松措施，公司预期全年分派比率会更接近 40-50%之上限，我们预计全年股息约同比下降 12.3%至约 4.3 港元。物业开发收入下降主要受內地交付时间影响：2024 财年上半年香港物业开发收入（包括合/联营公司）同比上升 25%至 36.1 亿港元，交付项目主要 包 括 Grand YOHO 2, Park YOHO Bologna, Park YOHO Napoli, Wetland Season Bay 2 以及 KENNEDY 38，但内地物业交付下降 60%至 15.9 亿港元，拖累整体开发收入下降 23.5%至 38.7 亿港元。上半年合同销售为 129亿港元，当中包括 33 亿港元内地销售。因主要项目延后推售，公司下调全年销售目标至 230 亿港元(原为 330 亿港元)，而下半年将有 7 个项目推售，总建面约为 2.97 百万平方呎。租金收入有所反弹，各线业务回稳：租金收入同比上升 1.7%至 89.4 亿港元，其中零售分部录得 3.5%同比增长，公司预期自由行放宽将有助零售业进一步复苏，并预计零售租金将于下半年继续录得增长。另外，受惠通关以及旅游业反弹，酒店收入同比大幅上升 48%至 27.6 亿港元，经营溢利扭亏为盈至 4.3 亿港元(去年亏损 0.63 亿港元)。此外，除电讯业务外，其余各线业务均录得温和增长。重申买入，下调目标价至 110.1 港元：我们维持对新鸿基地产的买入评级，鉴于 1）最新的印花税以及按揭政策调整将大幅降低中小单位的购置成本，而公司拥有充足的定位中端市场的可售货源；以及 2）租金回升，旅游业温和复苏将带动公司旗下中高端商场之消费以及租户承租能力。基于我们最新的估算，下调每股资产净值预测至 200.21 港元(前为 212.4 港元，主要是下调写字楼资产净值)，基于 45%的资产净值折让，目标价由127.6 港元下调至 110.1 港元。资料来源：公司资料，交银国际预测 1 年股价表现资料来源: FactSet 资料来源: FactSet 收盘价目标价潜在涨幅港元 78.00港元 110.10↓+41.2%财务数据一览年结6月30日202220232024E2025E2026E收入 (百万港元)77,74771,19581,32888,38192,872同比增长 (%)-8.8-8.414.28.75.1核心利润 (百万港元)28,72923,88525,14827,19228,753核心每股盈利 (港元)9.918.248.689.389.92同比增长 (%)-3.8-16.95.38.15.7前EPS预测值 (港元)10.8511.89调整幅度 (%)-20.0-21.1市盈率 (倍)7.99.59.08.37.9每股账面净值 (港元)207.71207.75210.76215.99221.55市账率 (倍)0.380.380.370.360.35股息率 (%)6.36.35.66.06.4个股评级买入2/236/2310/232/24-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%16 HK恒生指数股份资料52周高位 (港元)110.6052周低位 (港元)71.15市值 (百万港元)226,026.84日均成交量 (百万)21.78年初至今变化 (%)(7.64)200天平均价 (港元)80.28谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152024 年 2 月 29 日新鸿基地产 (16 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2图表 1: 新鸿基 2024 财年中期业绩概览(百万港元)2023 财年中期2024 财年中期同比 (%)收入27,428 27,542 0.4 房地产开发5,057 3,868 -23.5 房地产投资9,724 10,121 4.1 酒店业务1,551 2,317 49.4 电信3,809 3,390 -11.0 交通基建及物流2,051 2,318 13.0 数据中心业务1,108 1,290 16.4 其他业务4,128 4,238 2.7 销售成本(13,384)(13,724)2.5 毛利润14,044 14,044 0.0 销售及推销费用(1,855)(1,661)-10.5 行政费用(1,480)(1,594)7.7 息税前利润10,859 10,953 0.9 投资物业公平值(减少)/增加(348)13 n.m.净利息费用(1,215)(1,760)44.9 应占联营/合资公司利润1,162 1,752 50.8 税前利润10,458 10,958 4.8 税项(1,668)(1,485)-11.0 税后利润8,790 9,473 7.8 少数股东权益(380)(328)-13.7 净利润8,410 9,145 8.7 基本净利润9,465 8,906 -5.9 每股盈利-呈报 (港元)2.903.168.9 每股盈利-核心 (港元)3.273.07-6.0 中期每股股息 (港元)1.250.95-24.0 基本派息率 (%)38.3%30.9%-7.3ppt息税前利润率39.6%39.8%0.2ppt房地产开发45.1%34.0%-11.1ppt房地产投资73.9%74.8%1.0ppt酒店业务-5.3%15.5%20.8ppt电信10.3%10.6%0.4ppt交通基建及物流29.4%29.0%-0.5ppt数据中心业务50.3%47.8%-2.5ppt其他业务-1.8%14.1%16.0ppt基本净利率（%）34.5%34.4%-0.1ppt净负债 (百万港元)114,067 127,786 12.0 每股帐面净值 (港元)207.0 207.9 0.0 净负债比率 (%)19.2%21.2%3.0ppt资料来源：公司资料、交银国际2024 年 2 月 29 日新鸿基地产 (16 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3图表 2: 新鸿基地产 (16 HK)目标价和评级资料来源: FactSet, 交银国际预测图表 3: 交银国际房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级