房地产行业美国楼市月度跟踪：成屋销售回暖，关注降息预期

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 美国楼市月度跟踪：成屋销售回暖，关注降息预期 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 3 月 04 日│中国内地 行业月报 成屋短暂回暖，后续需关注美联储降息预期落地情况 1 月，美国房屋总销售量环比上涨，主要得益于成屋销售市场的回暖，但我们偏向于认为成屋的短暂回暖可能更多是由去年 11-12 月的销售递延过户导致，不足以说明需求真正迎来恢复。另外，在“高利率+高房价”的背景下，目前美国房屋的可负担性相对较低。在 1 月美国核心 CPI 超预期增长后，美联储在最近一次政策声明中表示将维持现有的利率区间不变，并表示目前仍在高度关注美国的通胀风险，暗示美联储的降息节奏或将较预期有所放缓，后续需要继续关注美联储降息预期落地情况。 新屋销售增速放缓，成屋销售有所回升 1 月，美国总房屋销售 38.8 万套，同比-1.2%，环比+2.9pct，成屋销售回暖带动总销售量环比上涨的主要原因。1 月，美国新屋销售 5.5 万套，同比+1.8%，增速较上月收窄 0.5pct，同比增速自去年 9 月以来开始逐月放缓；美国成屋销售 33.3 万套，同比-1.72%，降幅较上月收窄 2.0pct，环比+3.1%，环比涨幅为 2023 年 3 月以来最高。由于美国房屋过户时间一般滞后签约时间 1-2 个月，我们认为，此次 1 月成屋销售环比回升有可能是 30年期按揭贷款利率在去年 10 月触达 2000 年以来峰值后短暂回调带动的房屋销售增长的递延过户导致。 新屋成屋价格仍处于相对高位，当前美国住房可负担性仍然较低 1 月，美国新屋销售中位价 42.1 万美元/套，环比+1.8%，同比-2.6%，同比降幅从去年 10 月的-16%开始收窄。1 月美国成屋销售中位价 37.9 万美元/套，环比-0.6%，同比+5.1%。1 月的新屋和成屋价格分别为 2000 年以来各自峰值的 92.0%和 94.1%，仍处于历史的相对高位。1 月新屋与成屋的中位价差为 4.2 万美元/套，相较 2023 年 1-12 月的均值 3.8 万美元/套有所回升，新屋性价比有所下降。2023 年 12 月，美国住房购买力指数为101.9，为 2000 年以来峰值数据的 5.2%分位，接近 08 年金融危机前的最低值 100.4，显示当前美国住房的可负担性仍然较低。 按揭贷款利率连续两周回升，全款支付比例现象增加 2 月，美国 30 年期按揭贷款利率为 6.94%，环比+25 bps，在经历了去年11-12 月的高点回落后已连续两个月环比回升，当前的利率水平仍处于2000 年以来 90.6%分位。我们认为，近期 30 年期按揭贷款利率的回升短期可能给正在复苏的住宅市场带来一定的压力。但值得注意的是，在高利率环境下，全款买房的客户比例有所上升，从 2023 年 1 月的 29%上升至2024 年 1 月的 32%。 风险提示：美国通胀超预期，美联储货币政策不及预期，美国房地产市场下行超预期 (41)(31)(20)(10)1Mar-23Jul-23Nov-23Mar-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 美国 30 年期抵押贷款固定利率和联邦基金目标利率 图表2： 美国总房屋销售套数和同比增速 资料来源：房地美、美联储，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局、全美地产经纪商协会，华泰研究 图表3： 美国新屋销售套数和同比增速 图表4： 美国新屋销售套数（月）和同比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 图表5： 美国新屋中位价 图表6： 美国新屋中位价同环比增速（月） 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%2000/12001/12002/12003/12004/12005/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/12024/1美国:30年期抵押贷款固定利率美国:联邦基金目标利率-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0102030405060702018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/1万套美国:总房屋销量:季调美国:总房屋销量:季调:同比（右轴）美国:总房屋销量:季调:环比（右轴）-40%-20%0%20%40%60%02468102018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/1万套美国:新建住房销量销量:季调美国:新建住房销量销量:季调:同比（右轴）美国:新建住房销量销量:季调:环比（右轴）-50%-30%-10%10%30%50%70%01020304050602018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/1万套美国:成屋销量销量:季调美国:成屋销量销量:季调:同比（右轴）美国:成屋销量销量:季调:环比（右轴）0100,000200,000300,000400,000500,000600,0002005/12005/122006/112007/102008/92009/82010/72011/62012/52013/42014/32015/22016/1201