房地产行业事件点评：招商蛇口：业绩大幅增长，销售规模首次进入行业TOP5

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 3 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2024 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓》（2024/03/16） 《淡季楼市地市成交低迷；房企现金流形势紧迫—房地产行业 2024 年 2 月月报》（2024/3/16） 《保利发展：销售稳居行业第一，融资渠道畅通》（2024/03/15） 《房贷成本有望进一步下行；标本兼治化解房地产风险仍是重点工作—2024 年政府工作报告点评》（2024/03/06） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业事件点评 招商蛇口：业绩大幅增长，销售规模首次进入行业 TOP5 事件：招商蛇口发布 2023 年年报，实现营业收入 1750.1 亿元，同比-4.4%；归母净利润 63.2 亿元，同比+48.2%。公司拟每 10 股派发现金红利 3.2 元（含税），现金分红比例（现金分红占归母净利润的比例）为 45.9%。 核心观点  营收规模小幅下滑；业绩大幅增长，主要是由于计提减值损失同比减少及结转项目权益比例提升。2023 年营业收入小幅下降（同比-4.4%），主要是由于房地产项目结转规模下降，开发业务营收 1539.6 亿元，同比下降 7.0%。归母净利润大幅增长（同比+48.2%）的主要原因：1）公司减值压力明显减小，2023 年公司计提资产减值损失22.8 亿元，计提信用减值损失 1.4 亿元，同比分别减少 27.7、12.7 亿元。2）2023 年公司实现投资收益 24.8 亿元，同比增长 23.0%。3）少数股东损益占净利润的比重大幅下降了 22.5 个百分点至 30.6%。盈利能力方面，2023 年公司毛利率为 15.9%，同比下降 3.4 个百分点，其中房地产开发业务毛利率 17.1%，同比下降 4.0 个百分点。公司净利率、归母净利润率分别为 5.2%、3.6%，同比分别提升 0.2、1.3 个百分点，ROE 也因此提升了 1.1 个百分点至 5.3%。公司注重费用管控，三费率同比下滑了 0.2 个百分点至 4.4%。年末公司预收款项合计为 1617.1 亿元，同比增长 11.5%，预收款项/营业收入的比例为 0.92X，同比提升了 0.13X。  公司财务稳健，在手现金仍能保持稳健增长；融资成本持续下降。1）从现金来看，截至 2023 年末，公司货币资金 882.9 亿元，同比增长 2.4%。2023 年公司经营性现金流净额 314.3 亿元，同比增长 41.7%，一方面是因为销售回款的增加，销售商品、提供劳务收到的现金为 1976.3 亿元，同比增长 4.9%，另一方面是因为购地与建安支出减少，购买商品、接受劳务支付的现金为 1248.3 亿元，同比下降 5.0%。2）从融资来看，截至 2023 年末，公司有息负债规模 2107.4 亿元，同比增长 4.7%，其中短期有息负债占比较 2022 年下降 0.8 个百分点至 19.3%。公司剔除预收账款的资产负债率 62.4%，同比基本持平，净负债率 54.6%，同比提升了 6.5 个百分点，现金短债比为 1.28X，同比下降 0.02X, “三道红线”始终处于绿档。2023 年新增公开市场融资 324.3 亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；融资成本 3.47%，同比降低 42BP。3）公司积极抓住股权融资窗口期，2023 年 10月公司 85 亿元定增完成，定增的 7.2 亿股股份已于 10 月 19 日上市，发行价格 11.81 元/股，发行后公司总股本为 90.6 亿股。招商局投资发展参与发行认购金额约 16 亿元，占本次募集资金总额的 18.8%。截至 2023 年末，已累计使用募集资金 44.8 亿元，用于长春、沈阳、重庆、合肥、郑州、南京等地的项目当中。  开发业务：销售排名首次进入行业前五，投资聚焦高能级城市。1）销售：2023 年公司实现销售面积 1223.4 万平，同比增长 2.5%，销售额 2936.4 亿元，同比增长 0.4%，虽受整体市场低迷的影响，公司销售承压，未完成年初制定的 3300 亿元的销售目标，但销售仍实现了正增长，且克而瑞销售规模行业排名提升至第五位，较 2022年提升了一位，首次进入行业 TOP5，市场占有率提升至 2.52%，同比提升了 0.3 个百分点。高能级城市深耕卓有成效。公司在全国 13 个城市进入当地销售金额 TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名 TOP1；深圳、南京、温州、徐州进入 TOP3；无锡、西安、成都、重庆位居 TOP5。公司“强心 30 城”销售额占比 91%，其中核心“6+10 城”占比 77%。2024 年 1-2 月公司销售增幅显著，实现销售额 210.5 亿元，销售面积 95.9 万平，同比分别下降 45.1%、42.9%，克而瑞销售排名提升至第三位。2）拿地：2023 年公司累计获取 55 宗地块，总建面 590 万平，同比下降 18.7%；拿地总金额约 1134 亿元，同比下降 11.3%；权益拿地金额 867 亿元，拿地权益比例为 76.5%，同比大幅提升了 16.6 个百分点；由于投资更聚焦高能级城市，楼面均价 1.92 万元/平，同比增长9.1%；拿地强度（拿地金额/销售金额）38.6%，虽同比下降 5.1 个百分点，但仍具韧性。公司在“强心 30 城”、“核心 6+10 城”的投资金额占比分别达 99%和 88%，其中在北上广深的投资占公司全部投资额的 51%，单城投放额达 46 亿元，获取上海 9 宗、杭州 6 宗、北京 5 宗、西安 5 宗优质土地。公司 2023 年新增项目中 29 个项目实现当年拿地当年开盘，为 2023 年当年贡献销售金额约 340 亿元。  资产运营业务：公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着 REITs 平台的构建，有助于进一步盘活存量资产。2023 年公司管理范围内全口径资产运营收入66.9 亿元，同比增长17.2%，EBITDA 33 亿元，同比增长8.6%，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA 回报率达 6.24%，同比提升0.45 个百分点。以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，公司实施蛇口产园 REIT 扩募工作，发行规模 12.44 亿元，于 2023 年 6 月16 日上市。1）商业业态：公司管理范围内集中商业在营项目38 个，总经营建面约216 万平；在建及筹开项目44 个，总经营建面约309 万