龙湖集团(0960.HK)公司点评报告：第二成长曲线斜率显著，负债结构维持稳健

公 司 研 究 2024.03.23 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 龙 湖 集 团 （ 00960） 公 司 点 评 报 告 第二增长极斜率显著，负债结构维持稳健 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 推 荐 ( 首 次 ) 公 司 信 息 行业 住宅开发 最新收盘价(港元) 10.18 总市值(亿)(港元) 688.91 52 周最高/最低价(港元) 24.85/7.92 历 史 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 事件：龙湖集团公布 2023 年年度报告，公司全年实现营业收入 1807.4 亿元，同比-27.9%；全年实现归母净利润 128.5 亿元，同比-47.3%。 业绩蓄水池维持高位，土储质优量足。公司 2023 年实现合同销售额 1734.9亿元，实现销售面积 1079.6 万㎡。截至 2023 年底，公司已售未结资源约1734 亿元，能够覆盖 2023 年营收 0.96 倍，业绩蓄水池维持高位，未来业绩具备保障。拿地方面，公司 2023 年新增土储 368 万㎡，权益面积为 266万㎡；截至 2023 年底，公司土储共 4539 万㎡，权益土储 3236 万㎡，集中于烟台、杭州、合肥、武汉、长沙等核心城市，土储资源基本面稳健，未来去化具备保障。 多元业务表现亮眼，第二增长极斜率显著。2023 年，公司实现营业收入1807.4 亿元（yoy-27.9%），归母净利润 128.5 亿元（yoy-47.3%）。其中 运营及服务业务 2023 年全年实现 249 亿元可持续性收入（yoy≈6%），两大业务板块贡献 60%以上的核心权益后利润。2023 年，公司新增商场 12 座，期末出租率恢复至 96%，租金收入增长 9%，商场营业额与客流量回升，同店同比增长约 30%。长租公寓已在核心一二线城市开业运营，未来将与公司业务协同发展，提升服务品质。 负债结构稳健，融资通道较为畅通。截至 2023 年年底，公司剔除预收账款的资产负债率 60.4%、净负债率 55.9%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为 1.36 倍，三道红线稳定维持绿档。同时，公司平均借贷成本为 4.24%，维持低位，并且平均贷款年限为 7.85 年，一年内到期的短期债务占比仅为 13.9%，负债结构稳健。2023 年，公司在境内成功发行 23 亿元中期票据，融资通道较为畅通。 盈利预测与估值。公司业绩蓄水池维持高位，土储质优量足，同时多元业务表现亮眼，且负债结构稳健。我们预计公司 2024-2026 年分别可实现营业收入 1792.4、1817.4、1857.4 亿元；归母净利分别为 130.5、133.8、137.9亿元，同比增速分别为+1.5%、+2.5%、+3.1%。对应 PE 分别为 4.8x、4.7x、4.5x，首次覆盖，给予“推荐”评级。 风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳。 [Table_ProFitForecast] 盈 利 预 测 (人民币) 单位/百万 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入 180737 179237 181737 185737 (+/-)% -27.87 -0.83 1.39 2.20 归母净利润 12850 13047 13379 13793 (+/-)% -47.25 1.53 2.54 3.10 EPS (元) 2.07 1.93 1.98 2.04 ROE(%) 8.46 7.98 7.57 7.24 PE 5.48 4.79 4.68 4.53 PB 0.49 0.38 0.35 0.33 数据来源：wind，方正证券研究所 注：EPS 预测值按照最新股本摊薄 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -62%-47%-32%-17%-2%23/3/2323/6/2223/9/2123/12/2124/3/21龙湖集团恒生指数龙湖集团(00960) 公司点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表1:公司历年收入及同比增速 图表2:公司历年销售/管理费率 资料来源：Wind，方正证券研究所 资料来源：Wind，方正证券研究所 图表3:公司历年毛利率 图表4:公司历年净利率 资料来源：Wind，方正证券研究所 资料来源：Wind，方正证券研究所 图表5:公司分业务收入预测 资料来源：Wind，方正证券研究所 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05001000150020002500300020192020202120222023营业收入(亿人民币)同比增速（右轴）0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%20192020202120222023销售费率管理费率0%5%10%15%20%25%30%35%40%20192020202120222023毛利率0%2%4%6%8%10%12%14%20192020202120222023净利率2023A2024E2025E2026E总收入（百万元）180736.6179236.6181736.6185736.6YOY-27.9%-0.8%1.4%2.2%总成本（百万元）150152.7148152.7149052.7152152.7毛利率16.9%17.3%18.0%18.1%业务开发收入（百万元）155857.2152740.1153198.3154117.5YOY-31.3%-2.0%0.3%0.6%租金收入收入（百万元）12935.814125.915538.517713.9YOY8.9%9.2%10.0%14.0%物业管理及其他收入（百万元）11943.612370.612999.813905.2YOY2.4%3.6%5.1%7.0%龙湖集团(00960) 公司点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 可比公司估值 我们预计公司 2024-2026 年分别可实现营业收入 1792.4、1817.4、1857.4 亿元；归母净利分别为130.5、133.8、137.9 亿元，同比增速分别为+1.5%、+2.5%、+3.1%。对应 PE 分别为 4.8x、4.7x、4.5x。我们根据业务可比原则与规模可比原则，选取了 4 家可比公司，2024-2025 年 PE 的一致预测值分别为 7.1 与 6.4 倍。公司业绩蓄水池维持高位，土储质优量足，同时多元业务表现亮眼，且负债结构稳健，首次覆盖给予“推荐”评级。 图表6:可比公司估值 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）龙湖集团的盈利预测来自于方正证券研究所，其余盈利预测来自于 Wind一致预测值；2）港币汇率已按 3 月 22 日汇率换算为人民币 收盘价元/股3月22日2024E2025E2026E2024E20