2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告

写字楼租金指数运行分析/1 写字楼租金变动情况/2 租金涨跌幅较大的商圈/3 写字楼租金运行趋势研判/4 重点城市写字楼租金指数分析/6 北京/6 上海/9 广州/13 杭州/17 主要研究成员：莫天全 黄瑜 白彦军 周巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 姚卓 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华 付源 吴建钦 祝梓杰 辛芸娜 王新华 战雪 王雅涵 仵世友 张瑞 尹建英 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 吴珊 李建桥 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬 01 03 研究主持： 中国指数研究院 中国房地产指数系统 1 2019 年上半年中国写字楼租金指数研究报告 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019 年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金1整体水平稳中微升，平均租金为 5.0 元/平米·天，环比上涨 0.01%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占 60.0%，租金环比下跌的商圈占 38.8%，1.2%的商圈租金与上期持平。从市场表现来看，2019 年一季度，我国第三产业实现增加值 122317 亿元，同比增长 7.0%，增幅较上期收窄 0.4 个百分点。整体来看，服务业发展速度出现放缓迹象，在一定程度上使写字楼市场需求有所减弱。具体来看，受经济增速放缓及中美贸易争端影响，一线城市写字楼市场需求减少，租金有所下降；而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策，城市吸引力大幅提升，写字楼市场发展尤为迅速。 1 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。 写字楼租金指数运行分析 2 2019 年上半年中国写字楼租金指数研究报告 根据全国 15 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼2租赁样本数据，2019 年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为 5.0 元/平米·天，环比上涨 0.01%。 从城市等级看 2019 年二季度，一线城市中，41.7%的商圈写字楼租金环比上涨，58.3%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市 36 个主要商圈中，北京上地、深圳宝安中心区、北京丽泽等 15 个商圈写字楼租金环比上涨；深圳后海、上海陆家嘴等 21 个商圈租金环比下跌。 2019 年二季度，二线城市中，75.0%的商圈写字楼租金环比上涨，22.7%的商圈租金环比下跌，2.3%的商圈租金与上期持平。11 个城市 44 个主要商圈中，武汉、重庆、成都、苏州、长沙、南昌主要商圈写字楼租金均环比上涨，其他城市商圈写字楼租金均涨跌互现。其中重庆解放碑商圈租金涨幅较高，达 3.19%，居于二线城市首位。 2 典型甲级写字楼：主要为大型甲级写字楼，即选取的写字楼建筑面积至少在 3 万 m2 以上，根据城市商业地产成熟度不同可适当放宽面积规模。 一线 二线 写字楼租金变动情况 3 2019 年上半年中国写字楼租金指数研究报告 2019 年二季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，重庆解放碑、北京上地等 10 个商圈租金环比涨幅较大，其中重庆解放碑商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨 3.19%至 2.4 元/平米·天；其次为北京上地商圈，环比上涨 2.86%至 5.6 元/平米·天；南昌红谷滩中心区、武汉中北路等 6 个商圈租金环比涨幅在 2.0%（含）-2.5%之间；北京丽泽商圈和武汉武昌中心商圈租金均环比上涨 1.99%。 在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳后海商圈跌幅最大，环比下跌 2.01%至 6.8 元/平米·天；其次为上海陆家嘴商圈和深圳福田中心区商圈，环比分别下跌 1.62%和 1.56%；天津华苑和天津友谊路等 7 个商圈写字楼租金环比跌幅均在 1.0%-1.5%之间。受第三产业中金融、信息服务、科技服务等优势产业增长较快影响，以该类产业为主的商圈写字楼租金明显上涨；同时，在汇率下调、关税增加的双重压力下，部分进出口贸易企业经营状况下滑，办公需求（续租和扩租）有减弱迹象，从而导致以该类行业聚集的商圈写字楼租金有所下调。 图：2019 年二季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈 数据来源：CREIS 中指数据、Fang.com、3Fang.com -5%0%5%10%15%20%-15-551525重庆解放碑商圈北京上地商圈南昌红谷滩中心区商圈武汉中北路商圈长沙五一广场商圈成都春熙路商圈深圳宝安中心区商圈杭州钱江世纪城商圈北京丽泽商圈武汉武昌中心商圈青岛中央商务区商圈北京金融街商圈广州环市东商圈杭州武林商圈北京望京商圈天津友谊路商圈天津华苑商圈深圳福田中心区商圈上海陆家嘴商圈深圳后海商圈元/平方米·天平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右）租金涨跌幅较大的商圈 4 2019 年上半年中国写字楼租金指数研究报告 新开工方面，2019 年 1-5 月，15 个重点城市写字楼新开工面积 1210.80 万平方米，同比下降，降幅为 16.57%，其中一线城市写字楼新开工面积 391.53 万平方米，同比下降 12.26%；二线城市新开工面积 819.27 万平方米，同比下降 18.63%。土地供应方面，2019 年 1-6 月，15 个重点城市商办用地成交规划建筑面积超 2000 万平方米，同比下降 28.09%。总体来看，一、二线城市写字楼长期供应均呈缩减趋势。 供应 方面 租金运行趋势研判 据写字楼租金指数显示，2019 年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为 5.0 元/平米·天，环比上涨 0.01%。 从市场表现来看，随着中国经济的平稳发展，第三产业逐步成为经济增长的主动力，而第三产业中优势行业企业的快速发展，为未来写字楼市场需求提供了强劲支撑。具体来看，金融、房地产和 TMT 行业仍是写字楼市场的主要需求，带动整体租金平稳微升。其中，一线城市受中美贸易争端等宏观环境影响，写字楼市场租金有所下降；二线城市在各类人才政策、产业优惠政策的推动下，城市吸引力增强，吸引大量企业落户与投资，带动其写字楼市场租金稳中趋升。 5 2019 年上半年中国写字楼租金指数研究报告 2019 年一季度，我国 GDP 总量为 213433 亿元，较上年同期增长 6.4%，增速与上季度持平。其中，第三产业实现增加值 122317 亿元，较上年同期增长7.0%。具体来看，金融业和房地产业增加值分别为19205 亿元和 14897 亿元，仅次于批发零售业；信息传输、软件和信息技术服务业较上年同期增长 21.2%至9191