保利发展(600048)结转下降影响利润，销售规模保持行业领先

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 保利发展（600048）公司季报点评 2024 年 05 月 29 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 05 月 28 日收盘价（元） 10.37 52 周股价波动（元） 7.74-14.89 总股本/流通 A 股（百万股） 11970/11970 总市值/流通市值（百万元） 124133/124133 相关研究 [Table_ReportInfo] 《销售规模领先市场，财务业绩扎实稳健》2024.04.28 《发布股东回报规划，大股东继续增持！》2024.01.24 《回购增持彰显信心，维护价值体现担当》2023.12.19 市场表现 [Table_QuoteInfo] -42.92%-30.92%-18.92%-6.92%5.08%2023/52023/8 2023/11 2024/2保利发展海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 8.5 1.9 -7.6 相对涨幅（%） 4.8 -1.5 -16.5 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com 结转下降影响利润，销售规模保持行业领先 [Table_Summary] 投资要点：  结转和权益比例下降影响利润。2024 年一季度，公司实现营业收入 497.48亿元，同比+24.51%；净利润 39.83 亿元，同比+0.44%，归母净利润 22.24亿元，同比-18.28%，下降的主要原因是受项目结转毛利率、权益比例下降等影响。另一方面，公司继续紧抓销售资金回笼，一季度实现销售回笼 576.51亿元，综合回笼率为 91.53%；期末货币资金余额 1295.54 亿元。截至 2024年一季度末，公司总资产为 14243.56 亿元，较 2023 年度末-0.87%，归属于上市公司股东的净资产为 2000.30 亿元，较 2023 年末+0.75%。资产负债率为 75.88%，较 2023 年度末下降 0.66 个百分点。  高基数影响销售同比下滑，规模保持行业领先不变。2024 年第一季度，公司实现签约金额 629.84 亿元，同比-44.81%，签约面积 366.87 万平方米，同比-41.84%，我们认为主要是受到 2023 年同期高基数的影响。根据克而瑞公布的百强房企销售月度销售榜单，公司 2024 年 1-3 月的全口径销售金额为629.0 亿元，继续保持行业第一；权益口径销售金额为 478.0 亿元，位于行业第二。随着两会和政治局会议定调房地产政策持续宽松的主基调不变，一线城市限购、限价等限制性政策有望迎来充分调整，叠加房地产融资协调机制以及“以旧换新”政策支持臵换和改善需求的推进落地，我们认为行业销售有望回暖，继续看好公司销售规模保持行业领先优势和行业龙头地位不变。  投资保持力度，100%聚焦核心 38 城。2024 年一季度，公司新拓展房地产项目 4 个，新增容积率面积 59 万平方米，总获取成本 50 亿元，全部位于 38个核心城市；新开工面积 283 万平方米，同比+42.9%；竣工面积 542 万平方米，同比+5.0%。截至 2024 年一季度末，公司共有在建拟建项目 635 个，在建面积 8150 万平方米，待开发面积 5758 万平方米。  投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司 2024 年 EPS 为人民币 1.07 元，10-12倍 PE 估值，对应市值区间为 1280-1536 亿元、对应合理价值区间为每股10.69-12.83 元。风险提示：市场修复不及预期。  风险提示：市场修复不及预期。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 281108 346894 394240 439218 489547 (+/-)YoY(%) -1.4% 23.4% 13.6% 11.4% 11.5% 净利润（百万元） 18320 12067 12799 13656 15379 (+/-)YoY(%) -33.1% -34.1% 6.1% 6.7% 12.6% 全面摊薄 EPS(元) 1.53 1.01 1.07 1.14 1.28 毛利率(%) 22.0% 16.0% 15.9% 16.0% 16.0% 净资产收益率(%) 9.3% 6.1% 6.1% 6.1% 6.4% 资料来源：公司年报（2022-2023），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃保利发展（600048）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表 2 公司资产负债表、现金流量表和其他核心财务数据分析 (%) 1Q2023 1Q2024 Pct 2023 毛利率 21.87 18.64 -3.23 16.01 净利率 9.92 0.00 -9.92 5.16 资产负债率 77.85 75.88 -1.97 76.55 有息负债率 47.46 49.38 1.92 50.29 三项费用占收入比 6.27 5.74 -0.53 5.34 ROE（摊薄） 1.38 1.12 -0.26 6.11 (百万元) 1Q2023 1Q2024 YOY% 2023 总资产 1448025 1424356 -1.63% 1436912 净资产 320687 343546 7.13% 337027 货币现金 151804 129554 -14.66% 147982 预收账款 904 947 4.78% 817 合同负债 440114 377432 -14.24% 377215 一年内到期的非流动负债 68374 59060 -13.62% 68527 经营活动现金流净额 -14162 -33306 135.17% 13930 资料来源：Wind，海通证券研究所 投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司 2024 年 EPS 为人民币 1.07 元，10-12 倍 PE 估值，对应市值区间为 1280-1536 亿元、对应合理价值区间为每股 10.69-12.83 元。风险提示：市场修复不及预期