越秀地产(00123.HK)大股东计划增持，坚定看好公司价值

简单金融 成就梦想 申万宏源研究 上海市南京东路99号 | +86 21 2329 7818 www.swsresearch.com 房地产 | 公司研究 2024 年 6 月 3 日 买入 维持 市场数据：2024 年 6 月 3 日 收盘价（港币） 5.73 恒生中国企业指数 6,532 52 周最高/最低价 (港币) 10.95/3.52 H 股市值（亿港币） 231 流通 H 股（百万股） 4,025 汇率（人民币/港币） 1.10 股价表现： 资料来源：Bloomberg 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818×转 chenpeng@swsresearch.com 大股东计划增持，坚定看好公司价值 越秀地产 (00123.HK) 越秀资本拟增持公司股份不超 2%、大股东坚定看好公司内在价值。越秀资本（000987.SZ）发布公告，其控股子公司广州资产拟使用不超 5.57 亿元通过二级市场买入越秀地产股票，授权期限 12个月，累计买入不超越秀地产总股本的 2%，越秀资本控股股东也是越秀集团；本次增持前，越秀地产控股股东越秀集团持有公司股份 43.39%，增持后越秀集团持股占比将提升至不超 45.39%，大股东增持表明坚定看好公司内在价值。同时广州资产始终坚持聚焦不良资产管理主业，通过与头部房企合作积极介入不良地产纾困领域，本次投资越秀地产股权也有助于深化合作层级，更好在房地产行业进行战略合作。 公司销售有所下滑、但行业排名提升，投资继续聚焦核心一二线城市。公司公告，2024 年 1-4 月公司实现销售金额 300.1 亿元，同比-47.5%；销售面积 102.3 万方，同比-38.7%，已完成全年 1,470亿元销售目标的 20.4%。根据克而瑞数据，2024 年 1-4 月公司累计销售额排名行业第 10 位，较23 年全年提升 2 名。投资端，公司 1-4 月累计获取 5 幅地块，布局在上海、广州、合肥三个城市，拿地金额 74.2 亿元，同比-48%；拿地面积 35.6 万方，同比-65%，拿地销售金额比 25%、拿地销售面积比 35%，公司拿地持续布局在核心城市。公司可售资源丰富，23 年末土储规模 2,567 万方，布局在 29 个城市；土储中一线、二线、三四线占比分别为 44%、51%、5%；TOD、城市运营、国企合作、勾地占比分别为 13%、12%、16%、8%。 绿档国企，融资成本新低，积极扩张中保持财务稳健。公司公告，2023 年，公司有息负债 1,044亿元，同比增长 18%；公司剔除预收后资产负债率 67.4%、净负债率 57.0%，现金短债比 2.0 倍，稳居三道红线绿档；公司 23 年完成供股融资，募资净额 83 亿港元，发行境内公司债 69 亿元、人民币自贸区债 34 亿元；公司整体平均融资成本 3.82%，同比下降 34bps。 投资分析意见：大股东计划增持，坚定看好公司价值，维持“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。近期大股东拟增持公司股份不超 2%，进一步表明大股东坚定看好公司内在价值。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角。我们维持 2024-26 年归母净利润预测为 32.0、35.4、39.1 亿元，当前价格对应 24/25PE 为 6.1/5.5X，维持“买入”评级。 风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。 财务数据及盈利预测 人民币 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 72,416 80,222 91,854 99,662 106,738 同比增长率（%） 26.2 10.8 14.5 8.5 7.1 净利润（百万元） 3,953 3,185 3,204 3,542 3,909 同比增长率（%） 10.2 -19.4 0.6 10.5 10.4 稀释每股收益（元） 1.28 0.85 0.86 0.95 1.05 净资产收益率（%） 8.3 5.7 5.6 6.0 6.5 市盈率（倍） 4.1 6.1 6.1 5.5 5.0 注：“每股收益”为归属于母公司所有者的净利润除以总股本 October 12, 2010 Building Materials | Company Research 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 1 January 12,2015 Food, Beverage & Tobacco | Company Research 公司研究 附表-财务附表 附表 1：利润表 利润表 单位：百万元 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 72,416 80,222 91,854 99,662 106,738 营业成本 57,610 67,964 78,719 85,211 90,941 销售费用 2,041 2,451 2,806 3,045 3,261 管理费用 1,769 1,799 2,060 2,235 2,394 财务费用 280 (298) 420 440 417 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 投资收益 (97) 752 769 705 601 营业利润 11,206 6,670 7,419 8,321 9,293 营业外收支 (377) 1,050 348 265 183 利润总额 10,830 7,721 7,767 8,586 9,476 所得税 4,692 3,146 3,165 3,498 3,861 净利润 6,137 4,575 4,603 5,088 5,615 少数股东损益 2,184 1,390 1,398 1,546 1,706 归属母公司净利润 3,953 3,185 3,204 3,542 3,909 NOPLAT 6,514 3,525 4,254 4,823 5,432 EPS(摊薄)（元） 1.28 0.85 0.86 0.95 1.05 资料来源：Wind，申万宏源研究 附表 2：资产负债表 资产负债表 单位：百万元 2022 2023 2024E 2025E 2026E 货币资金 21,846 29,265 33,509 38,329 46,045 应收账款及票据 37,108 50,859 58,233 63,183 67,669 存货 209,744 238,949 266,377 269,087 277,518 其他流动资产 15,276 19,092 18,600 20,162 21,577 流动资产合计 283,974 338,164 376,719 390,761