房地产行业第23周周报：本周成交同比改善环比转负；国常会再度明确去库存、稳市场

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 6 月 11 日 强大于市 相关研究报告 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 23 周周报（6月 1 日-6 月 7 日） 本周成交同比改善环比转负；国常会再度明确去库存、稳市场 新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅扩大；新房库存面积与去化周期环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积为 230.3 万平方米，环比下降 28.6%，同比下降 28.8%，同比降幅较上周收窄了 0.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-21.6%、-27.8%、-34.9%，同比增速分别为-37.4%、-22.1%、-32.2%，一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了 13.7、17.9 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 14.4 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比增幅扩大。18 个城市成交面积为195.0 万平方米，环比下降1.5%，同比上升13.3%，同比增速较上周提升了10.1 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-12.3%、2.5%、-1.9%，同比增速分别为 20.1%、22.0%、-18.4%，一线城市同比增速较上周下降了 5.1 个百分点，二线城市同比增速较上周上升了13.6 个百分点，三线城市同比降幅较上周收窄了19.5 个百分点。  新房库存面积与去化周期环比均下降。12 个城市新房库存面积为 9922 万平方米，环比增速为-0.1%，同比增速为-1.2%。去化周期为 19.4 个月，环比下降 0.3 个月，同比提升 7.2 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为 19.9、16.5、64.4 个月，环比分别下降 0.3、0.3、1.4 个月，同比分别提升 6.6、6.7、35.1 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。百城成交土地规划建筑面积为 1385.6 万平方米，环比上升4.1%，同比下跌 62.0%；成交土地总价为 333.4 亿元，环比上升 86.0%，同比下跌 66.5%；楼面均价为2406 元/平，环比上升 78.8%，同比下跌 11.8%；土地溢价率为 1.8%，环比上升 1.6 个百分点，同比下跌0.7 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 89.2 亿元，同比下降38.2%（前值：-81.5%）。总偿还量为 145.7 亿元，同比上升 74.2%（前值：5.0%）；净融资额为-56.4亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周上升 2.6pct，房地产行业相对收益为-2.0%，较上周上升 2.1pct。房地产板块 PE 为 15.61X，较上周下降 0.19X。北上资金对公用事业、电子、电力设备等加仓金额较大，分别为 32.77、32.55、18.67 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.73%（上周为-0.75%），净买入-4.44 亿元（上周净买入 0.55 亿元）。  根据贝壳研究院最新数据，随着“517”楼市新政落地，5 月百城首套房商贷利率降至 3.45%，二套降至3.90%，分别较上月下降 12、26BP。百城二套房平均利率自 2019 年以来首次降至 4%以内。其中，一线城市首、二套房贷利率分别为 3.59%、3.98%，分别较上月下降 29、31BP；二线城市首、二套利率分别为 3.40%、3.84%，分别较上月下降 19、33BP；三四线城市首、二套利率分别为 3.46%、3.92%，较上月分别下降 9、23BP。商贷首付比例方面，截至 5 月末，百城中超八成城市明确执行最低首套首付 15%、二套首付 20%，沪深首、二套首付比最低 20%、30%。 政策  6 月 7 日，国常会听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报。1）会议再度明确“去库存”，“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”、“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”等表述，意味着相关措施正在研究储备过程中，新一轮的支持政策或将逐渐开启。2）会议提及“顺应人民群众对优质住房的新期待”，未来“好房子”建设和供给逐渐成为共识，有利于“好房子”建设的配套政策预计将持续跟进。与此同时，促进“好房子”需求释放的政策也有望优化调整，给予改善性住房需求更多政策支持。整体来看，本次会议进一步明确了未来楼市政策方向，去库存、稳市场的举措有望不断跟进，也为市场释放了积极信号。  地方层面，本周政策主要以各省和城市对“517”政策的落实为主，这一轮的政策落实较此前几轮更加迅速和全面。截至 6 月 11 日，湖南、陕西、湖北、河北、黑龙江、广西、甘肃（14 城）、山西、广东、江西、河南、海南、吉林、青海、云南、宁夏、辽宁、新疆、福建、西藏、山东、安徽、浙江、四川、江苏、内蒙古等省份首、二套首付比例均统一下降至15%、25%，取消房贷利率下限。在“517”政策的基础上，更多城市出台了宽松的规则，例如青岛将商业贷款首套房的认定范围缩小至区，即在所在区无房即可享受商业贷款和公积金贷款对于首套的优惠政策，胶州更是推出了首付款可以先付50%的政策，即首付仅7.5%，买房门槛再度降低。  供给端“以旧换新”政策持续推进。1）6 月 3 日，上海房地产行业协会与经纪行业协会共同启动“以旧换新”活动。招蛇、象屿、金地、中国能建、中国铁建、中建东孚、上海纺织、金融街、新华、外高桥、隽冈、中交城投、金茂等 13 家企业 21 个项目和 10 家经纪机构参加活动。2）6 月 3 日，西安房地产行业协会、中介行业协会联合发布《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，首批参与“以旧换新”的房企项目共64 个，经纪机构11 家，商业银行6家。3）5 月31 日，浙江衢州试行政策性住房市场收购“以旧换新”政策，鼓励国企以限定数量、限定范围、限定时间的项目制方式收购符合条件的二手房源；试