房地产行业第27周周报：低基数影响下，本周新房二手房成交同比增速均转正；金融监管总局再提“保交房”

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 7 月 9 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大——房地产行业 2024 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/06/18） 《房地产 2024 年 5 月统计局数据点评：多项需求端政策落地带动 5 月销售降幅边际改善，开工与投资降幅仍在扩大》（2024/06/17） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 27 周周报（6月 29 日-7 月 5 日） 低基数影响下，本周新房二手房成交同比增速均转正；金融监管总局再提“保交房” 本周新房成交面积环比由正转负，同比由负转正；二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正；新房库存面积同环比均下降，去化周期同比上升，环比下降。 核心观点 ◼ 6 月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，下半月新房成交有所修复，7 月进入传统销售淡季，房企推盘力度转弱，首周新房成交面积环比由正转负；受低基数影响，同比由负转正。40 个城市新房成交面积为 316.5 万平方米，环比下降 31.2%，同比上升 30.9%，同比由负转正，较上周上升了 50.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-11.2%、-18.8%、-58.6%，同比增速分别为 42.2%、33.1%、8.8%，一、二、三四线城市同比均由负转正，同比增速较上周分别上升了 60.7、56.5、24.4 个百分点。 ◼ 二手房成交季节性回落，成交面积环比由正转负；受低基数影响，同比由负转正。18 个城市成交面积为 181.7 万平方米，环比下降 7.2%，同比上升 26.4%，同比由负转正，较上周上升了 33.0 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 3.4%、-8.8%、-15.4%，同比增速分别为 102.7%、-1.0%、-8.5%，一线城市同比增速较上周上升了 85.3个百分点，二、三四线城市同比降幅分别较上周收窄了 16.1、14.4 个百分点。 ◼ 新房库存面积同环比均下降，去化周期同比上升，环比下降。12 个城市新房库存面积为 9744 万平方米，环比增速为-1.2%，同比增速为-2.9%；去化周期为 19.8 个月，环比下降 1.2 个月，同比提升 5.7 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为 18.4、14.7、61.0 个月，同比分别上升 4.3、3.7、29.3 个月，环比分别下降 1.6、0.7、4.0 个月。 ◼ 土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为 2461.4万平方米，环比上升 131.1%，同比下跌 60.1%；成交土地总价为 369.9 亿元，环比上升75.4%，同比下跌 74.6%；楼面均价为 1503 元/平，环比下跌 24.1%，同比下跌 36.2%；土地溢价率为 0.5%，环同比分别下跌 0.8、2.7%。 ◼ 本周房企国内债券发行规模同环比均下降。国内债券总发行量为 26.2 亿元，同比下降84.5%（前值：9.2% ）。总偿还量为 63.3 亿元，同比下降 47.2%（前值：-9.5%）；净融资额为-37.1 亿元。 ◼ 板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.8%，较上周上升 5.6pct，房地产行业相对收益为-2.1%，较上周下降 0.3pct。房地产板块 PE 为 13.86X，较上周上升 0.07X。北上资金对石油石化、交通运输、社会服务等加仓金额较大，分别为 5.76、3.68、3.49 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.65%（上周为-0.69%），净买入 0.77 亿元（上周净买入-3.67 亿元）。 政策 ◼ 中央层面，再提保交付，7 月 5 日，金融监管总局局长再谈“保交房”工作，表示要进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，坚持因城施策，全力推进在建已售难交付商品房项目处置。地方层面，本周二三线城市政策密集出台，持续积极落实“517”政策。福州、太原、安徽、厦门、漳州均出台政策对公积金基缴存基数进行了上调。徐州、襄阳出台降低首付比例、取消贷款利率下限等措施，其中徐州还提高了以旧换新的贷款上限和贷款办理效率，襄阳还提出了按照“以需定购”原则，采取“收回-供应”并行方式简化程序，依法收回闲置土地。 投资建议 ◼ 各城市在需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围加码；央行例会上提及“推动保障性住房再贷款落地生效”，我们预计政府收储将提速。从政策效果来看，6 月中下旬以来高频数据出现边际改善迹象，6 月百强房企销售同比降幅显著收窄。但 7 月开始将进入传统销售淡季，由于去年的低基数原因，同比数据可能会表现尚好，但真实的成交动能和持续性仍要进一步观察。总体来说，我们认为，全国基本面的真正修复可能还需要一段时间。短期来看，我们认为接下来行情到来的时间点判断有二： 1）房价的下行趋势何时达到市场底线；2）后续增量政策的力度是否足够。 ◼ 现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发2022 年 XX 月 XX 日 房地产行业第 27 周周报（6 月 29 日-7 月 5 日）日） 2 国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。 风险提示 ◼ 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 7 月 9 日 房地产行业第 27 周周报（6 月 29 日-7 月 5 日） 3 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 7 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................