房地产行业第31周周报：本周新房二手房成交同比均改善；7月百强房企销售降幅扩大

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 8 月 6 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大——房地产行业 2024 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/06/18） 《房地产 2024 年 5 月统计局数据点评：多项需求端政策落地带动 5 月销售降幅边际改善，开工与投资降幅仍在扩大》（2024/06/17） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 31 周周报（7月 27 日-8 月 2 日） 本周新房二手房成交同比均改善；7 月百强房企销售降幅扩大 本周新房成交面积环比增速扩大，同比由负转正；二手房成交面积环比降幅扩大，同比持续为正，增速扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上升。 核心观点  新房成交面积环比增速扩大，同比由负转正。LPR 利率下调配合 517 新政后，房贷利率已处于历史最低水平，此外，各地“以旧换新”政策支持下促进“购新房”需求释放，本周新房成交有所好转。40 个城市新房成交面积为 248.6 万平方米，环比上升 21.2%，同比上升 2.9%，同比由负转正，较上周上升了 30.5 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为 69.5、122.6、56.4 万平方米，环比增速分别为 32.6%、24.2%、4.6%，同比增速分别为 14.2%、-2.3%、-0.7%，一线城市同比由负转正，同比增速上升了43.6 个百分点，二、三四线城市同比降幅分别收窄了 24.0、26.8个百分点。  二手房成交面积环比降幅扩大，同比持续为正，增速扩大。尤其是一线城市连续 10 周二手房成交同比正增长，信贷政策放松以及住房“以旧换新”政策共同发力，对于一线城市二手房成交量起到了一定的带动作用。18 个城市成交面积为 156.7 万平方米，环比下降 10.0%，同比上升11.9%，同比增速较上周提高了 2.2 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 0.2%、-14.6%、-8.8%，同比增速分别为 70.0%、15.0%、-7.7%一、二、三四线城市环比增速分别为 0.2%、-14.6%、-8.8%，同比增速分别为 70.0%、-15.0%、-6.7%。一线城市同比持续为正，同比增速较上周提高了 29.5 个百分点，二线同比降幅较上周分别扩大 11.5 个百分点、三四线城市较上周收窄 0.9 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为 9684 万平方米，环比增速为-0.5%，同比增速为-3.3%；去化周期为 16.9 个月，环比降低0.8 个月，同比上升2.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.7、14.0、56.6 个月，一、二、三四线城市环比分别降低 0.9、0.6、2.0 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 3.5、1.1、20.5 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升，同比下降。成交土地规划建筑面积为 1334.3 万平方米，环比上升27.3%，同比下跌 55.1%；成交土地总价为 353.9 亿元，环比上升 57.0%，同比下跌 26.1%；成交土地楼面均价为 2652.2 元/平，环比上升 23.3%，同比上升 64.6%；百城成交土地溢价率为 2.2%，环比上升0.4%，同比下跌 0.1%。  房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为49.8亿元，环比下降46.8%，同比下降55.3%（前值：-46.6% ）。总偿还量为 75.8 亿元，环比下降 35.6%，同比下降 32.3%（前值：-1.2%） ；净融资额为 27.0 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为1.32%，较上周上升4.0pct，房地产行业相对收益为2.0%，较上周上升1.1pct。房地产板块 PE 为13.63X，较上周上升 0.1X。北上资金对有医药生物、非银金属、银行、公用事业等加仓金额较大，分别为 30.07、29.21、17.03 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.64%（上周为0.01%），净买入 0.15 亿元（上周净买入 0.8 亿元）。  百强房企 7 月销售降幅扩大，累计降幅持续收窄。百强房企 7 月单月实现全口径销售额 2963 亿元，同比-20.2%（前值：-18.0%），受传统销售淡季、高温天气、供给约束、利好政策效果边际递减等因素影响，成交有所降温；1-7 月百强房企全口径销售额 2.31 万亿元，同比-39.7%（前值：-41.8%）。 政策  中央层面，中央政治局会议召开，提及“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”，再度强调政府收储；央行召开 2024 年下半年工作会议也提出“防范化解房地产金融风险，落实好3000 亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度”，是对三中全会精神的落实，预计未来地产仍将注重“防风险、去库存、稳市场”三大方向。  地方层面，7 月 31 日郑州政府决定取消新建商品住房销售价格指导，允许开发企业自主定价。8月1 日，甘肃省天水市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》同样提出了取消新建商品房销售价格备案要求，销售价格由开发企业按照市场销售情况适时调整。我们认为，随着市场的不断调整，包括限价在内的限制性政策逐步退出，让市场回归市场。新房指导价以及土拍限价的取消，也意味着未来的新房与土地的价格将由市场供需决定。 投资建议  我们认为，房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。同时，重点城市二手房的成交量恢复情况好于新房，也一定程度上利好房地产经纪