房地产行业动态点评：供给需求全方位政策助力“稳房价”

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 供给需求全方位政策助力“稳房价” 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.36 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 滨江集团 002244 CH 10.80 买入 招商蛇口 001979 CH 11.22 买入 建发股份 600153 CH 9.82 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 龙湖集团 960 HK 11.12 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 10.64 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 9 月 26 日│中国内地 动态点评 供给需求全方位政策助力“稳房价” 26 日中央政治局召开会议，会议强调要加大财政货币政策逆周期调节力度，针对房地产，提出促进房地产市场止跌回稳。本周以来自上而下政策连续两次发力，尤其是本次政治局会议站在更高的战略高度上明确“稳地产”的表态，自 2016 年以来首次释放稳房价信号，力度更强，我们认为有助于稳定市场及预期，为房地产市场走向平稳铺路。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。 首次提出“止跌企稳”目标，全方位政策托底房价 本次会议关于房地产的表述，关键词即“止跌企稳”。我们认为“止跌企稳”的目标直指房价，因为当前房地产市场的核心矛盾在于房价跌势未止，从而影响整体地产链开工、投资、融资、竣工等链条，从而导致相关政策有效性削弱，因此房价是解决问题的钥匙。我们回顾近 2 年提法变化，2023 年 7 月强调“房地产市场供求关系发生重大变化”，2024 年 4 月强调“统筹研究消化存量房产和优化增量”，再到今天的“止跌企稳”，逐步强化的语句也彰显稳定房地产市场的迫切。 供给端：建设严控增量、优化存量、提高质量 此次会议提出商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，相对于 4 月的优化增量，我们可以看到针对“去库存”的思路发生变化，从此前的刺激需求端来消化库存（居民端销售和地方政府收储等），转化成控制供给源头来控制库存的累积。后续可以关注更多针对供给的措施，比如针对土地供给和新房入市方面的供给的政策变化。 需求端：调整住房限购政策 此次会议提出，回应群众关切，调整住房限购政策，抓紧完善土地、财税、金融等政策。截至目前，仅北、上、深三个一线城市执行全域限购，在此次会议后，我们可以期待一线城市限购的政策变化，意味着束缚房地产市场多年的限购政策或将逐步退出历史舞台，叠加近期金融端降低存量房贷利率、普通住宅和非普通住宅标准取消、以及更多存量商品房收购政策的优化等，推动房地产市场向平稳迈进。 517 以来政策频次加快，房价不稳，政策不止 从 517 政策推出多角度去库存，随后在各地陆续落地，到 24 日金融组合拳的政策升级以及房贷政策放松，再到本次会议的积极定调，政策频次显著加快。我们认为在“止跌企稳”目标下，房价不稳，政策不止。本轮政策从定调、需求（房贷）和供给（去库存+融资）以及宏观流动性等视角精准发力，有望从供给端纾解房企压力，从需求端提升居民购买力，呵护改善型需求，平稳市场预期，促进行业健康平稳发展。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (36)(25)(14)(3)8Oct-23Feb-24May-24Sep-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 2016 年以来中共中央政治局会议表述 资料来源：中国政府网，华泰研究 时间房地产相关表述2016年4月29日要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。2016年7月26日“去库存、补短板”要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。2016年10月28日注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。2016年12月9日要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。2017年4月25日要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。2017年7月24日要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。2017年10月27日未涉及。2017年12月8日加快住房制度改革和长效机制建设。2018年4月23日要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。2018年7月31日下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。2018年10月31日未涉及。2018年12月13日未涉及。2019年4月19日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。2019年7月30日坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2019年10月24日未涉及。2019年12月6日未涉及。2020年4月17日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2020年7月30日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2020年10月16日推动成渝地区双