房地产行业专题研究：新政助力“止跌回稳”，板块价值锚点重估

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 20 [Table_Page] 行业专题研究|房地产 2024 年 10 月 10 日 证券研究报告 [Table_C ontacter] 本报告联系人： [Table_Title] 房地产行业 新政助力“止跌回稳”，板块价值锚点重估 [Table_Author] 分析师： 郭镇 分析师： 邢莘 分析师： 辛恬 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE.no: BNN906 SAC 执证号：S0260520070009 SAC 执证号：S0260524080001 021-38003639 021-38003638 021-38003767 guoz@gf.com.cn xingshen@gf.com.cn xintian@gf.com.cn 请注意，邢莘,辛恬并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 中央提出止跌回稳，地方跟进政策优化。根据国新办发布会，2024 年 9 月 24 日央行、住建部等出台地产放松政策：全国层面二套最低首付比由 25%下调至 15%，降准降息引导存量房贷利率降低 50bp 左右；保障房再贷款资金支持比例由 60%提高至 100%，允许政策性银行、商业银行支持有条件的企业市场化收购房企土地。9月 26 日，根据中央政治局会议，首次明确促进房地产市场“止跌回稳”。在“924 新政”后，多个重点城市跟进政策放松，根据各地政府官网，广州全面取消居民家庭限购政策，北深首/二套商贷首付比例下调至 15%/20%，上海首/二套商贷首付比例下调至 15%/20%-25%。截至 2024 年 10 月 6 日，全国四限政策限制指数已降至历史新低，未来政策可放松空间将主要集中在高能级城市。 ⚫ 市场成交出现回温，网签表现尚待释放。根据中介数据 2024 年国庆期间，72 城二手房日均成交 2622 套，较节前一周环比增长 23.4%，较 23 年国庆期间日均成交（1445 套）增长 81.5%，成交增长来自于带看量及带看转化率的双高。国庆期间 72 城二手房日均新增带看 6.2 万组，较节前一周环比增长 45.0%，来访转化率（成交/来访）达到 4.3%，较中秋假期提升 0.3pct。4 个一线表现优异，北京、广州二手成交套数同比增长 273.7%、118.4%。由于房屋交易过程中，网签过户为最后一个环节，因此房管局网签数据较实际成交有一部分滞后性，部分国庆实际成交将在近期于网签端逐渐释放。 ⚫ 房价是重要观测变量。根据中介房源成交数据，96 城房价在 517 新政后（24 年 21 周-24 周）连续 4 周环比上涨，周均环比上涨 0.4%，在此之后，6 月末开始，房价连续 11 周环比下跌，周均环比-0.6%，进入 9 月以来，房价跌幅明显收窄。本次中央明确“止跌企稳”的要求，房价是重要的观测变量。 ⚫ 板块及个股投资建议。当前政策力度显著提升，且新政后的基本面（十一期间）呼应强劲，板块四季度既有持续政策预期催化，又有机会验证政策对基本面影响效果。在当前政策力度下，我们预计地产公司整体市值修复中期趋势或可参考 1xNAV，也就是相当于平均 1.4xPB，建议提高地产板块配置比例。个股选择方面，在现金流安全、经营稳健的基础上，选择低估值、高销售增速的优质房企。中国海外发展、越秀地产符合高均价且修复到 1xNAV 弹性空间大的特征。如果比较当前 PB 及 24 年 5-6 月 PB 高点，建议关注弹性空间较大的中国海外发展、越秀地产、华润置地、龙湖集团、华发股份、建发股份、建发国际集团等。 ⚫ 风险提示。政策落地规模、节奏、效果等不及预期；当前市场信心偏弱，若不能有效去库存，景气度将面临进一步下行压力；假设市场有进一步下行的风险，将影响企业盈利能力的修复节奏。 [Table_Report] 相关研究： 房地产及物管行业 24 年第 39 周周报:政策态度迎来拐点，中央强化止跌回稳诉求 2024-09-29 房地产行业 2024 年 7-8 月公司月报:销投表现维持低位，板块估值有所修复 2024-09-27 房地产行业:中央强化稳地产诉求，积极把握四季度投资机遇 2024-09-26 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 20 [Table_PageText] 行业专题研究|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 9.34 2024/7/14 买入 8.41 -0.83 0.04 - 216.9 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.76 2024/9/7 买入 12.17 0.78 0.85 13.9 12.6 10.4 9.2 5.6% 5.8% 新城控股 601155.SH 人民币 13.47 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 7.6 5.5 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 5.11 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 4.7 4.6 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 9.31 2024/9/6 买入 10.58 1.20 1.38 7.8 6.7 3.4 4.1 4.8% 5.2% 华发股份 600325.SH 人民币 6.46 2024/8/12 买入 9.39 0.85 1.02 7.6 6.3 10.2 4.5 9.6% 10.3% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.78 2024/9/5 买入 11.33 0.93 1.04 10.5 9.4 3.2 3.2 10.2% 10.2% 首开股份 600376.SH 人民币 2.86 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 9.2 5.6 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 6.85 2024/7/14 买入 6.16 -0.83 0.04 - 153.9 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 14.40 2024/9/6 买入 17.81 2.12 2.27 6.2 5.8 4.0 3.7 5.9% 5.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.23 2024/8/25 买入 2.27 0.52 0.57 3.9 3.6 1.7 1.5 5.6% 5.7% 越秀地产 00123.HK 港币 6