房地产行业光大地产A%2bH物业板块月度跟踪(2024年9月)：9月物管板块指数%2b38.3%25，多重利好催化估值修复

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 10 月 15 日 行业研究 9 月物管板块指数+38.3%，多重利好催化估值修复 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 9 月） 房地产（物业服务） 市场行情：9 月光大地产 AH 物管指数+38.3%，样本股平均涨跌幅+29.4%。 指数：2024 年 9 月，光大地产 AH 物管板块指数单月涨跌幅为+38.3%，跑赢沪深 300 指数 17.3pct，跑赢恒生指数 20.8pct，跑赢恒生港股通指数 22.0pct。1-9 月，光大地产 AH 物管板块指数累计涨跌幅为+18.5%，跑赢沪深 300 指数1.4pct，跑输恒生指数 5.5pct，跑输恒生港股通指数 2.2pct。 个股：9 月，物管板块指数样本股平均涨跌幅为+29.4%，涨幅前列为：永升服务（+54.7%）、万物云（+48.4%）、碧桂园服务（+45.6%）、远洋服务（+40.0%）、世茂服务（+39.2%）、华润万象生活（+36.6%）、雅生活服务（+36.1%）。 9 月港股通持股比例变化：碧桂园服务（+0.42pct）、华润万象生活（+0.10pct）、金科服务（+0.02pct）。1-9 月港股通持股变化：雅生活服务（+3.99pct）、中海物业（+3.85pct）、碧桂园服务（+3.45pct）、华润万象生活（+2.00pct）。 估值：截至 9 月底，样本股 2024 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从 3.6 到 19.9，重点公司 PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（19/26）、永升服务（9/36）、保利物业（12/27）、中海物业（13/29）、华润万象生活（21/39）等。 行业动态：政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳，北上广深优化购房政策。 中央：中国人民银行行长潘功胜 9 月 24 日宣布，将降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由 25%下调至 15%。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于延长部分房地产金融政策期限的通知。中共中央政治局 9 月 26 日召开会议，提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。 地方：北上广深优化购房政策，其中广州明确取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，自 2024 年 9 月 30 日起正式实施；北上深不同程度放宽非户籍购房人士社保缴纳年限，调整最低首付比例等。 企业动态：重点公司积极回购股份，部分公司与关联方订立关联交易协议。 9 月，万物云、金科服务、越秀服务积极回购股份；金茂服务、建发物业、新城悦服务订立关联交易协议。碧桂园服务出售其持有的珠海万达 1.49%的股权，代价为人民币 31.4 亿元；世茂服务出售无锡市金沙田科技有限公司 60%股权，代价为人民币 2.5 亿元。 投资建议：美联储降息周期开启，国内地产政策持续优化，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。关注三条主线： 1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。关注新城悦服务、碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。 2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。 3)“稳健国企”：国企物管公司的稳健发展和低风险带来估值溢价。推荐保利物业，关注招商积余、华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106 轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024 年度投资策略 20240908 8 月物管板块指数+9.2%，重点公司派息+回购保障股东利益——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 8 月） 20240808 七月样本股平均涨跌幅-3.6%，国务院部署服务消费 20 项重点任务——光大地产A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 7 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 2024 年光大地产 AH 物管板块指数 1.1 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2024 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 20 家，其中国企组 8 家，非国企组 12 家，较 2023 年 12 月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 12 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 亿人民币 股价 元/港元 PE(TTM) 是否为港股通 9 月 涨跌幅 2024 年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 719.4 34.95 21.2 是 36.6% 29.5% 2602.HK 万物云 272.6 25.80 16.0 是 48.4% 8.9% 6098.HK 碧桂园服务 196.3 6.51 / 是 45.6% 2.5% 2669.HK 中海物业 183.3 6.19 12.8 是 32.0% 9.1% 6049.HK 保利物业 171.9 34.45 11.9 是 33.8% 23.7% 2869.HK 绿城服务 133.2 4.67 19.4 是 28.7% 67.6% 001914.SZ 招商积余 121.4 11.45 16.2 是 30.3% -2.4% 1516.HK 融创服务 62.6 2.27 / 是 34.3% 29.5% 3316.HK 滨江服务 50.2 20.15 9.6 否 18.0% 32.1% 6