地产行业房地产类公募REITs月报(2024年9月)：C-REITs短期成交遇冷，不改长期投资价值

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 10 月 21 日 行业研究 C-REITs 短期成交遇冷，不改长期投资价值 ——光大地产房地产类公募 REITs 月报（2024 年 9 月） 房地产（地产开发） 9 月，中证 REITs(收盘)指数大幅跑输沪深 300 指数 23pct，或因短期市场风险偏好提升影响。 24 年 9 月 1 日至 9 月 30 日，中证 REITs(收盘)指数累计收益率为-1.8%，跑输沪深 300 指数 22.7pct；保租房 REITs 累计收益率为-2.4%，跑输沪深 300 指数23.4pct;消费类 REITs 累计收益为-0.2%，跑输沪深 300 指数 21.2pct。 9 月，C-REITs 市场活跃度环比下降明显；保租房 REITs 的 P/FFO 估值小幅回落，消费类 REITs 相对估值变动幅度较小，预计短期市场投资风格切换，不改REITs 长线投资价值。 9 月，C-REITs 总成交额 64.09 亿元（不含大宗交易），环比减少 31.8%，其中，保租房 REITs 成交额 6.4 亿元，环比减少 39.6%；消费类 REITs 成交额 4.4 亿元，环比减少 34.6%；C-REITs 区间换手率为 10.8%，环比下降 6.0pct，其中：保租房 REITs 区间换手率为 14.3%，环比下降 8.9pct，9 月日均换手率为 0.7%；消费类 REITs 区间换手率为 10.5%，环比下降 8.3pct，9 月日均换手率为 0.7%。 截至 9 月末，保租房 REITs 平均 P/FFO 为 27.5X，消费类 REITs 平均 P/FFO 为18.9X；保租房 REITs 整体 P/NAV 为 1.21X，消费类 REITs 整体 P/NAV 为 1.05X；预计保租房和消费类 REITs 预计 2024 年平均分派率分别为 3.29%、4.81%。 9 月，一线城市住宅租金回报率同比小幅回升，北上深厦四城住宅租金延续回落趋势；消费类 REITs 底层资产市场租金环比平均下跌 5.1%，同比平均下跌 15%。 9 月，北京、上海、深圳、厦门住宅平均租金分别为 117.5、106.2、95.7、46.9元/月/平米，环比分别-2.5%、-1.2%、-1.6%、-0.2%，环比平均下跌 1.3%，同比分别+1.4%、-5.3%、-6.3%、-5.1%； 9 月, 北京、上海、杭州、长沙、武汉、青岛、济南、成都平均商铺租金分别为7.23、5.78、4.26、1.96、3.70、2.11、2.52、3.60 元/日/平方米，环比分别为+8.7%、-10.1%、-5.1%、-3.0%、+6.0%、-24.4%、-5.3、-7.9%，环比平均下跌 5.1%；同比分别为+5.0%、-26.9%、-23.5%、-23.7%、+0.5%、-29.0%、-11.9%、-10.5%，同比平均下降 15.0%。 投资建议：2023 年 7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年 4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5 月提出 3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为 15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融 16 条”延期至 2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，地方专项债支持回收存量闲置土地；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等，同时支持地方专项债收购存量商品房用于保障房；近期政策组合精准有力，四季度地产表现值得期待。投资建议关注：1）具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升的龙头房企，关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。2）消费类商业公募 REIT 积极推进，看好先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力的华润置地、龙湖集团、新城控股。3）专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：庄晓波 执业证书编号：S0930524070018 0755-25310400 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2021/9/302021/11/302022/1/312022/3/312022/5/312022/7/312022/9/302022/11/302023/1/312023/3/312023/5/312023/7/312023/9/302023/11/302024/1/312024/3/312024/5/312024/7/312024/9/30中证REITs(收盘)中证REITs(收盘)全收益指数沪深300 资料来源：Wind 相关研报 20241020 政策“组合拳”持续发力，城中村改造新增信号意义明确——对近期房地产政策的点评 20241012 政策组合精准有力，财政支持再传利好，地产表现值得期待——对近期房地产政策的点评 20241009 9 月百强房企销售额同比-38%，核心30 城成交均价同比-6.9%——百强房企及光大核心 30 城销售跟踪（2024 年 9 月） 20240913 8 月 C-REITs 市场活跃度保持稳定，消费类 REITs 估值修复明显——光大地产房地产类公募 REITs 月报（2024 年 8 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 9 月 RETIs 市场表现回顾 ................................................................................................................... 3 1.1 9 月中证 REITs(收盘)指数大幅跑输沪深 300 指数 23pct，或因短期市场风险偏好提升影响 .................. 3 1.2 成交额：9 月 C-REITs 成交额环比减少 32%，保租房及消费类 REITs 成交额环比下滑 30%以上 ......... 4 1.3 换手率：9 月 C-REITs