房地产行业第42周周报：新房二手房成交环比持续增长；住建部提出通过货币化安置实施100万套城中村和危旧房改造

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 10 月 22 日 强大于市 相关研究报告 《销售投资同比降幅收窄，但绝对量仍处历史低位；10 月基本面有望改善——房地产 2024 年 9 月统计局数据点评》（2024/10/20） 《70 城房价环比跌幅持平，一线城市跌幅扩大——房地产行业 2024 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/10/20） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 42 周周报（10月 12 日-10 月 18 日） 新房二手房成交环比持续增长；住建部提出通过货币化安置实施 100 万套城中村和危旧房改造 新房、二手房成交面积环比持续增长，同比均由负转正。新房库存面积环比上升，同比下降;去化周期环比下降，同比上升。 核心观点  受益于 9 月底接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地，新房成交面积环比持续增长；同比由负转正。 40 个城市新房成交面积为 366.0 万平，环比上升 75.7%，同比上升 10.3%，同比较上周上升了43.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 92.9%、70.2%、71.8%，同比增速分别为 17.1%、-1.9%、34.0%，其中一、三四线城市同比由负转正，同比增速分别较上周上升了46.3、52.5 个百分点；二线城市同比降幅较上周收窄了37.3 个百分点。  二手房成交面积环比持续增长，同比由负转正。18 个城市成交面积为 229.4 万平，环比上升69.7%，同比上升24.2%，同比增速较上周上升了 55.6 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 79.7%、73.4%、47.1%，同比增速分别为 87.1%、0.2%、-10.1%。一、二线城市同比增速由负转正，同比增速分别较上周上升了94.9、44.8 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了29.3 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降;去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为 9668万平方米，环比增速为 0.1%，同比增速为-5.0%；去化周期为 20.5 个月，环比下降0.7 个月，同比上升 1.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 20.8、17.7、73.8 个月，环比分别下降0.5、0.9、1.9 个月，同比分别上升 1.9、0.0、20.3 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率环比下降，同比上升。成交土地规划建面为 1645.9 万平方米，环比上升93.3%，同比下降 18.8%；成交土地总价为 449.2 亿元，环比上升115.7%，同比下降33.6%；成交土地楼面均价为 2729 元/平，环比上升11.6%，同比下降18.1%；土地溢价率为 1.7%，环比下降2.1 个百分点，同比上升 0.6 个百分点。  房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为 66.9 亿元，环比上升 70.8%，同比下降 55.0%（前值：58.5%）。总偿还量为 64.2 亿元，环比上升 23.1%，同比下降38.9%（前值：-50.7%）；净融资额为 2.8 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 3.0%，较上周上升 11.3pct，房地产行业相对收益为2.0%，较上周上升7.0pct。房地产板块 PE 为21.66X，较上周上升 0.53X。  本周统计局公布 9 月地产相关数据。1）单月销售同比降幅虽然收窄，但从绝对值来看，仍处于历史较低水平。9 月销售面积同比下降 11.0%，同比降幅较 8 月收窄了1.6 个百分点，1-9 月累计同比下降 17.1%；9 月投资同比下降 9.4%，同比降幅较 8 月收窄了 0.8 个百分点，1-9 月累计同比下降10.1%；9 月新开工面积同比下降 19.9%，同比降幅较 8 月扩大了 3.2 个百分点，1-9 月累计同比下降22.2%。销售绝对值仍处于历史较低水平，说明需求信心仍然不足。不过由于 9 月底接连的会议和政策落地，我们预计 10、11、12 三个月的数据都会有所改善。2）9 月房价持续下跌，环比跌幅与 8月持平。9月70 大中城市新房价格环比下降0.7%，二手房价格环比下降0.9%，环比跌幅均与8 月持平。 政策  10 月 17 日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”，包括四个取消、四个降低、两个增加。四个取消包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加包括：1）通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造，根据住建部统计，35 个大城市需改造的城中村有 170万套。2）年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到 4 万亿，截至 10 月 16 日，已审批通过贷款达到 2.23 万亿元。其中，100 万套城中村改造和危旧房改造的货币化安置方式，有助于为市场释放更多住房需求；项目“白名单”信贷投放力度加大，也有望进一步改善房企资金，促进保交房工作的推进。当前房地产政策方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。我们认为，本次会议重点在于通过货币化安置方式实施城中村改造，后续实操中或还会涉及旧改、城市更新，这也是高能级城市刺激需求的重要抓手。100 万套城中村和危房改造数量虽然不高，但由于主要集中在高能级城市，补偿成本更高，因此我们预计整体资金规模并不一定低。此外，会议也提到“9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化”、“10 月的数据会是一个积极乐观的结果”，我们认为现阶段“止跌企稳”的首要关键是量的企稳，尤其是核心城市的量的回稳。