房地产行业月度分析报告：9月末活跃指数翘尾，房企打响“保价”第一枪

证券研究报告|行业月度分析|房地产 http://www.stocke.com.cn 1/18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2024 年 10 月 18 日 9 月末活跃指数翘尾，房企打响“保价”第一枪 ——行业月度分析报告 投资要点 ❑ 本轮周期修复路径前瞻判断 在我们 5 月 4 日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到了本轮周期的基本面修复路径，在 5 月 21 日专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》中提到了房企估值的修复路径： 1）在跟踪行业修复方面，我们认为可主要关注三方面：①成交量修复看带看量，②房价修复看抛压力度，③带看和量价修复持续性要看 3 个月。 2）修复的传导链条方面，我们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。 3）在估值修复节奏上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期，估值参考 2023H2，第二阶段是资产价格修复，龙头房企估值参考2022 年，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。 ❑ 土地成交：土地供需延续缩量，平均楼面价上涨 2024 年 1-9 月全国 300 城推出住宅建筑面积 2.2 亿平，同比下降 36.6%，成交面积为 1.6 亿平，同比下降 34.7%；成交楼面价 5943 元/平方米，较 2023 年平均成交楼面价 5814 元/平方米上涨 2.2%。9 月前 25 日住宅用地成交溢价率3.8%，较 8 月份下降 0.3 个百分点。整体来看，前三季度 300 城土地出让金降幅在四成左右，已较 2020 年高点下降超 70%。9 月上海市曹家渡地块成交楼盘价突破 11 万/平方米，仅次于 8 月上海徐汇滨江宅地 13 万/平方米的楼板价，成为全国楼板价第二高的地块，土地市场量少质优的现象依然存在。 ❑ 市场成交：活跃指数月末翘尾，开发投资额降幅环比收窄 1）新房：30 城新房销售绝对值低位运行，累计同比降幅有所回弹。根据克而瑞数据，9 月 30 个重点城市整体成交 859 万平方米，环比下降 6%，同比下降34%，与上半年月均值相比仍降 17%，前三季度累计同比下降 34%。根据国家统计局数据，1-9 月全国新建商品房销售面积为 7.0 亿平方米，同比下降17.1%，降幅环比收窄 0.9pct。 2）二手房：二手房成交环比下降。根据克而瑞数据，9 月 16 个重点城市二手房成交面积为 594 万平方米，环比下降 10%，同比增长 5%，增幅明显收窄。24年 1-9 月累计成交面积为 5781 万平方米，累计同比增长 0.2%。 3）冰山指数：活跃指数月末翘尾，房价水平低位波动。重点 50 城冰山活跃指数 9 月第四周冰山活跃指数绝对值较 8 月绝对值上升约 1%，市场热度仍然保持提升趋势；9 月 29 日重点 50 城冰山房价指数为 15539 元/平，较 8 月末下跌1.14%，房价水平仍保持低位波动。 4）市场展望：926 新政后，市场热度快速提升，呈现出回暖趋势。根据克而瑞统计，10 月 1 日-15 日，12 个重点城市新房成交面积同比增长 8%，10 月第二周较 9 月日均成交面积增长 141%，其中一线城市增加 227%；重点 8 城二手房成交套数同比增长 32%，10 月第二周较 9 月日均成交套数增长 56%，京沪深增幅超 80%。我们认为，新政后核心城市市场回稳态势明显，9 月末政策出台促进了居民置业信心的恢复。随着二手房成交逐步放量，置换链条有望在未来 1-2个月内逐步传导至新房端，此外，Q4 是传统的房企冲量季节，随着政策端仍在持续发力，市场回暖势头有望延续。 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 相关报告 1 《多地启动第三批“白名单”，北京市场前置指标回升》 2024.07.08 1．《业绩健康市场》2 《6 月成交环比增长，北京跟进“517 新政”》 2024.07.01 2．《短期景》2019.3 《推动县级以上城市收储，5 月销售边际回升》 2024.06.24 3．《业绩健康市场》 行业专题 http://www.stocke.com.cn 2/18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 ❑ 房企创新营销工具，保利发展打响“保价”第一枪 9 月头部房企创新营销工具，保利发展打响“保价”第一枪，助力消费预期改善。保利发展创新营销策略，旗下多个项目公司推出“金九银十”保价活动，例如温州保利天珺项目宣布“保价至交付，降价无理由退房”，活动最长周期持续到2026 年下半年交付。我们认为，9 月政治局会议以来，中央多次强调房地产市场要“止跌回稳”，房地产行业止跌的重要标志即为房价要止跌企稳。保利发展作为头部房企，其开展“保价”行动表明了稳定房价的信心，有助于消除当前购房者的观望情绪，为行业传递发展信心。 ❑ 地产板块行情回顾 9 月申万房地产指数（801180.SI）涨幅为 36.2%，1-9 月指数区间累计涨幅为7.9%，达到年内最高水平，政治局会议强调房地产市场要“止跌回稳”以来，市场预期快速向好，政策驱动效果显著。典型房企中，截至 10 月 18 日，保利发展、招商蛇口、滨江集团 PB 估值分别为 0.64、1.01、1.17 倍，较 2023 年资产降价销售阶段的 PB 估值分别减少 0.20、0.23、0.06 倍。 ❑ 投资建议 我们认为当前市场对房地产政策和基本面的预期没有一致主线，容易受到片面的信息干扰。中央多次明确地产要“止跌回稳”以及政策力度持续加大的趋势未变，Q4 政策仍有发力空间，且当前市场回暖势头良好，短期若遇到预期受干扰而导致的板块回调，即是良好的布局机会。投资标的上，我们继续看好“消费+地产”、中介和头部房企。 投资标的上，我们看好并建议关注：①消费+地产，关注：万科 A、金地集团、新城控股（新城发展）、龙湖集团；②中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部优胜，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。 ❑ 风险提示 需求侧修复不及预期，政策效果不及预期。 行业专题 http://www.stocke.com.cn 3/18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1 地产行业跟踪框架回顾 ................................................................................................................. 5 2 土地市场：土地供需延续缩量，平均楼面价上涨 .......................................................................... 6 3 市场销售：活跃指数月