房地产：地产新形势下的融资新生态

把脉、洞察借鉴、提升第 期262018.6研究札记专业度易居企业集团专业研发部门，成立12年来，每年成果出品超百余份，规模以百万字计。涵盖十大研究方向。影响力连续10年发布中国房地产企业销售TOP100排行榜，并不断扩容至TOP200，榜单阅读量均破10W+。微信公众号粉丝20万+，涵盖房地产开发企业、基金券商、主流媒体、政府行业协会以及其他业内资深人士。号召力连续23次成功举办地产金融论坛，邀请数百位业内房企大佬、资本圈大咖，备受房企、基金、券商、政府相关部门认可。关于克而瑞研究中心此处为封面折页的裁剪线第期262018.6克而瑞研究出品ÔCONTENTS目录07大佬看市地产热评本期关注微言堂P13523市场把脉2018年上半年中国房地产市场总结与展望热点二线城市发展趋势研判——杭州、南京、武汉、成都、重庆滇中城市群研究海西城市群研究黔东南城市群研究辽中南城市群研究上海租赁住房价格外部影响因素研究上海二手房价格外部影响因素研究75 城市研判九大篇章全面解读楼市走向2017年房企库存调查教育地产发展与模式研究159企业纵深178研究预告更多专题卡135 特别关注2017年房企偿债能力解析2017年房企盈利能力解析Editorial Board编委会版权声明本刊物内容为易居企业集团克而瑞研究中心所有，未经许可，不得转载！本刊中部分专家及机构视点，源自公开报道，仅为分享所用，不代表我司观点。 免责声明本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。出品单位：位： 总　　编：主　　编：责任编辑： 编　　辑：撰　　稿： 媒体支持：官方网站：官方微信：邮件地址：联系电话：克而瑞研究中心丁祖昱　　张　燕孟　音　　林 波杨　婕 李吉春 凌　曦 陆　笑 李恺艳杨科伟 马千里 谢杨春 沈晓玲房　玲 朱一鸣 柏品慧 俞倩倩　　贡显扬 易天宇 吴嘉茗 邱　娟　　 李　珍 马　娟 冯　惠 李思潼羊代红 杨　燕 袁千惠 周　奇郭浩轩 洪宇桁 赵艳文 冯添龙洪圣奇新浪乐居　中房网　地产人网www.cricchina.com/research　克而瑞地产研究（cricyjzx）research2@cric.com021-60867824 021-608678632018年第二期扫一扫加入研究微信帮，你也是房地产行业的百事通！全国企业杂志特等奖中国房企优秀内刊研究札记007研究札记微言堂微言堂微言堂008研究札记微言堂丁祖昱：2018年的房地产调控真正升级进入了“2.0时代”相比以往调控一拥而上，2018年房地产调控真正进入了“2.0时代”。供需两侧的调控更精巧而准确，留下的“灰色”区域也越来越小。但换个角度看，不论是住建部在供给侧的明确要求，还是被约谈城市在需求侧的升级调控，其实代表着行业发展的源动力依旧强劲。——易居企业集团 CEO聚焦调控升级周忻：速度把控，才是市场调控的“逻辑”如果取消长效机制，会导致两种结果，第一种冲上去可能性不大，因为政府现在对于经济的把控能力非常强。第二种因市场不好而取消调控，这是所有地产企业不愿意看到的。调控还是一个长效机制，整个行业，特别是上市企业未来的持续增长能力还是非常强的，整个市场还是非常好的。调控之下的行业趋势为：纳税明显增多、预期收益稳增、股价大幅上升。——易居（中国）企业控股有限公司执行董事兼主席大佬看市王韶：坚决抵制市场乱象，长治方能久安房地产市场平稳健康发展利国利民，不仅拉动经济增长，在改善居民居住条件、创造就业岗位、推进城镇化建设和增加地方政府财税收入等方面也有积极拉动和促进作用，尤其短期内对经济具有较强刺激作用。但非理性过热，则对经济长期稳定和持续发展产生抑制甚至危害作用。“治乱”专项活动短期内可能立竿见影，但市场的持续平稳健康发展，需要业界各方力量共同维护。——广东房协会长研究札记009研究札记微言堂顾云昌：要尽量减少行政对市场的干预导致我国房价上涨过快的原因，与货币、土地错配、个人投资缺乏渠道相关。要解决上述三大问题，光靠行政干预是远远不够的，还需从金融货币政策、财政税收、土地制度的方面进行改革。建议要减小行政干预，毕竟限购限贷是没有办法的办法，要尽量减少行政对市场价格的干预，让市场决定资源配置。——全国房地产商会联盟执行主席郭士英 : 给房价刹车，这次的力度非常大如果说“限购”是迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了。这样下去，房地产市场的跌势会加快加大。——北大方正金融研究院院长潘石屹：未来房地产的市场一定会回归正常今天中国房地产市场的现状是，住宅租金回报率不足1%，银行贷款利率是5%，把这生意做得不亏本几乎是不可能的。化解危机解决办法：上策是对症下药，要去杠杆，不要滥发超发货币。增加土地供应，城乡一体化，调整税收。中策就是无为而治。下策是有病乱投医、乱吃药。未来房地产市场一定会回归正常，回归常识。市场配置资源的机制是不会变的，也不应该变。——SOHO中国董事长、联合创始人微言堂010研究札记微言堂楼市新趋势宋春华：智慧化生活方式是这个时代不可逆转的趋势智慧城市建设涉及城市生活转型升级方方面面，智慧居住区建设是其重要组成部分。随着我国经济社会快速发展，人民群众对居住品质的要求越来越高，以“互联网+”为载体的智慧化生活方式成为这个时代不可逆转的趋势。——原建设部副部长展磊：提升标准质量为住建领域重点工作做好支撑2018年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年，标准化工作面临前所未有的机遇和挑战。希望全国智标委智慧居住区分技术委员会积极发挥作用，成为智慧居住区、智能家居领域国家标准制定和行业发展研究的核心力量。——住建部标准定额研究所处长大佬看市任志强：未来房子的需求空间越来越大不管怎么样，城市化进程是无法抵挡的。从未来的发展看，房地产市场的未来根本不用担心。现在，有很多人担心政策变化，事实上，政策变化还不如人口变化。目前，中国的独居人口已经达到7500万，而未来按照全球的发展规律来看，中国的独居户或将发展到25000万户。这表明，未来房子的需求空间越来越大。 ——原华远集团董事长研究札记011研究札记微言堂冯俊：大城市的住房矛盾会长期存在人口的流动与集聚是我国产生住房矛盾的原因之一。人口向大城市流动是我国不可避免的现象，因此，大城市的住房矛盾将会长期存在。住房问题的核心是供给不足，而住房的投资需求更加剧了供应不足。我国房地产市场仍处于供应不足，局部过剩或者相对过剩的局面。——中国房地产协会副会长吴晓波：下一个十年，养老行业成为中国第一大行业中国经济总量逼近美国，中国的城市化人口达到9.4亿，70%的人变成城市人，中国的老龄化人口超过30%，所以10年后中国最大的产业一定不是房地产行业，而是养老行业。——著名财经作家徐林：未来中国城市发展要侧重走可持续发展的道路未来中国城市发展要侧重走可持续发展的道路。可以从三方