固定收益专题研究：2024年REITs市场回顾暨2025年投资策略，长坡厚雪，静待花开

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容固定收益专题研究2024 年 REITs 市场回顾暨 2025 年投资策略：长坡厚雪，静待花开核心观点固定收益投资策略证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数248.2中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)2.10企业/公司/转债规模(千亿)69.2/24.4/7.6市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《重拾信心，慢牛可期-2024 年研究成果综述暨 2025 年转债投资策略》 ——2024-11-19《 2024 年 11 月转债市场研判及“十强转债”组合》 ——2024-11-03《2024 年 10 月转债市场研判及“十强转债”组合》 ——2024-09-27《四季度债券投资策略-多方博弈，波动上涨》 ——2024-09-03《国信证券-债海观潮，大势研判（九月债市魔咒能否打破？）》——2024-09-012024 年 REITs 市场回顾：国内 Reits 的投资逻辑逐渐从稀缺性炒作走向价值回归。在经历了 2023 年市场超跌后，2024 年 REITs 指数走势整体企稳回升，但截至当前仍弱于股债。1 月中证 REITs 指数表现弱于中证全债指数和沪深300 指数，2 月起至 9 月末，随着股市震荡下跌，市场红利风格占优，REITs指数表现逐渐超越沪深 300 指数和中证全债指数；9 月 27 日后，股市回暖，沪深 300 指数走势超越 REITs 指数表现。在经济弱复苏环境下，对经济周期相对敏感性较低的 REITs 产品涨幅较高，如保障房、生态环保等，在低迷市场中依然能相对保证稳定现金流，而消费类、仓储物流类对经济敏感度较高的品种，则在今年二级市场表现不佳。REITs 市场发展方兴未艾，行业扩张可期。REITs 作为我国的新兴投资品种，当前市场规模较小，流动性偏弱。随着我国基础设施和不动产行业从增量发展阶段进入存量发展阶段，由粗放式发展进入高质量发展，公募 REITs 作为盘活存量资产的重要方式之一，可以提高资金使用效率，提升直接融资比重，服务供给侧结构性改革。2024 年，受益于我国公募 REITs 配套政策不断完善，我国公募 REITs 发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。“首发+扩募”双轮驱动行业扩张，未来公募 REITs 有望从单一资产扩募迈向混装资产扩募的时代。我们推算中国 REITs 市场规模约在 2.1 万亿-4.5 万亿元，市场规模还有 15-35 倍扩容空间。关注 REITs 长周期配置价值。我国 REITs 发展时间较短，波动相对较大，这是 REITs 这一新兴投资品种走向成熟的必经过程。参考全球 REITs 历史表现，从一个较长的时间维度看，在 2009 年-2023 年，全球 REITs 的年复合收益率为 9.73%，跑赢了股票（7.10%）、债券（1.49%）、房地产（5.27%）。由于我国公募 REITs 采用了国外 REITs 强制分红和权益型产品设计特点，我们可以参考美国 REITs 长周期的市场表现。从历史表现来看，美国 REITs 呈现出低风险、长期回报稳定、与其他投资品种相关性低的特征。2020 年-2024 年，虽然 REITs 指数并非每一年都跑赢其他指数，但其长期表现较为优异，过去5 年、10 年、20 年、30 年、40 年美国全 REITs 指数年化总收益分别为 4.1%、6.6%、7.7%、9.2%、9.0%。聚焦高现金分派率、低估值、业绩修复 REITs 品种。当前，投资者可通过以下三种方式参与 REITs 投资：一是战略配售，参与 REITs 战略配售的投资者主要基于对项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，现金流稳定性至关重要，建议重点关注保障房这一周期敏感性较弱品种，从资产和长期潜力角度，保障房租金增长更依赖租户支付能力，人才房的标的更优于公租房；二是打新，REITs 打新收益率具有较高的确定性，但打新收益率和市场情绪关联度较高，可选择市场成交量高、市场情绪上涨时期参与；三是二级市场交易，REITs 是兼具债性和股性的投资品种，从债性的角度，在强制高分红的约束下，当前大部分产品的现金流分派率水平较高，凸显配置性价比；从股性的角度，建议从基本面边际改善和估值修复的角度进行选择。在经历了一轮超跌以后，当前产业园、仓储物流 NAV 溢价率偏低，有望受益于估值修复的困境反转逻辑。风险提示：公开资料数据滞后，政策变化影响经营业绩，经济波动超预期等。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录主要结论 ...................................................................... 52024 年 REITs 二级市场表现复盘：估值修复，企稳回升 ..............................5REITs 指数表现弱于股债 ................................................................ 5弱经济敏感性品种表现更优 .............................................................. 7基本面分析：行业扩容加速，经营分化明显 ........................................ 9“首发+扩募”双轮驱动行业扩张 ......................................................... 9经营情况持续分化 ..................................................................... 152025 年 REITs 投资策略展望：关注高分派率、业绩修复、低估值品种 .................16REITs 长期配置价值凸显 ............................................................... 16聚焦 REITs 三大投资策略：战投、打新及二级市场交易 ..................................... 18风险提示 ..................................................................... 24请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 2024 年中证 REITs 指数和股债指数走势对比 ..............................................6图2： 202