房地产行业动态点评-广州篇：城中村改造如何货币化补偿？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 城中村改造如何货币化补偿？ ——广州篇 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 11 月 16 日│中国内地 动态点评 城中村改造政策支持范围进一步扩大，有利于加快消化存量商品房 11 月 15 日，《住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地进一步做好城中村改造工作》发布，当中明确城中村改造政策支持范围进一步扩大到近300 个地级及以上城市。从广州的 5 个典型城中村项目来看，在不考虑综合地价、青苗补偿费和附着物补偿费及其他补助的情况下，样本项目的套均房屋补偿金额均值为 352 万元。我们认为在重启货币化安置的基础上将城中村改造政策支持范围进一步扩大，有利于加快消化存量商品房库存，加速行业基本面筑底回稳，稳定市场预期。 综合地价补偿主要分为土地补偿费和安置补助费，各区片间差异较大 广州征收村集体所有土地的综合地价主要分为两部分：土地补偿费、安置补助费。各区片间的土地补偿费标准差异较大，且各区片的安置补助费和土地补偿费标准大致相同，一般各占区片综合地价补偿的 50%。若将土地补偿费和安置补助费合并计算后，按最高档的区片补偿标准，广州全区的综合地价可分为三档：第一梯队的综合地价为 753-765 元/平米；第二梯队的综合地价为 240-630 元/平米；第三梯队的综合地价为 135-189 元/平米。 被征收的农村村民住宅该如何补偿？ 广州的村民住宅补偿方式包括复建安置、产权调换、货币补偿。正常情况下，被征收房屋的村民在住宅补偿方式“三选一”的基础上，可额外获得征收奖励、搬迁时限奖励、临时安置费、搬迁费等补助等。具备合法产权的村民住宅，可按“拆一补一”原则，以每户村民住宅 280 平米确定建筑面积进行复建安置或者产权调换。如选择弃产货币补偿，则货币补偿的总金额应为：房屋重置补偿+征收奖励费+搬迁时限奖励费+临时安置补助费+搬迁费，其中房屋重置补偿是村民住宅货币补偿的重要组成部分，其根据被拆除住宅的合法权益面积、建筑结构进行差异补偿。 如选择货币补偿方案，每户村民的住宅大约能获得多少补偿？ 我们统计了 5 个典型的城中村改造项目的征地房屋补偿方案，梳理其补偿金额量级。这些项目分别位于海珠区、增城区、番禺区，涉及 8717 户农村村民的住宅产权，对应拆除的权属建筑面积 238 万平，可得户均建筑面积约273 平。在村民住宅的货币补偿价格方案上，各项目间的补偿金额差异较大，弃产货币补偿价格为 8500-25000 元/平米。在不考虑综合地价、青苗补偿费和附着物补偿费及其他补助的情况下，5 个样本项目的套均货币补偿金额区间为 139-556 万元，房屋补偿金额取决于该城中村项目的区位价值，其中增城区项目的补偿金额相对较低，海珠区项目的补偿金额相对较高。 投资建议 我们看好直接受益于城中村改造的城投企业与受益于房地产基本面回稳的头部房企。重点推荐: 1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、滨江服务、招商积余。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (33)(17)(1)1531Nov-23Mar-24Jul-24Nov-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 城中村改造如何货币化补偿？-广州篇 11 月 15 日，住建部、财政部联合印发《住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地进一步做好城中村改造工作》，当中明确城中村改造政策支持范围由最初的 35 个超大特大城市进一步扩大到近 300 个地级及以上城市。我们在 11 月 2 号发布了报告《城市维度解析城中村改造货币化补偿——上海篇》，本报告作为城中村改造主题的续篇，对广州的集体所有土地征收补偿标准进行梳理，旨在帮助市场了解广州城中村项目的货币化补偿方案。 广州于 2023 年 2 月 18 日印发《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》，根据该规定，村集体土地的补偿费用包括：综合地价（土地补偿费+安置补助费）、农村村民住宅补偿、青苗和其他地上附着物补偿、其他补助等，其中综合地价和村民住宅补偿为重要组成部分。 综合地价补偿主要包括土地补偿费和安置补助费 广州征收集体所有土地的综合地价主要分为两部分：土地补偿费、安置补助费，两者均按照《广州市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》中规定的补偿标准执行。一般来说，综合地价的单方补偿成本占总货币补偿金额的比重相对较低，以货币补偿的方式发放给被征收集体土地的村委会代转移支付。 土地补偿费：各区之间差异较大，若按最高档的区片补偿标准，越秀区、荔湾区、天河区、海珠区同属第一梯队，土地补偿费为 376-382 元/平米。白云区、黄埔区、花都区、南沙区、番禺区属于第二梯队，土地补偿费为 109-315 元/平米。从化区、增城区处于第三梯队，土地补偿费在 100 元/平米以下。 安置补助费