2025年房地产行业年度策略：周期拐点已至，结构性复苏一触即发

证券研究报告·行业深度报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 49 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 2025 年房地产行业年度策略——周期拐点已至，结构性复苏一触即发 2024 年 12 月 17 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《政治局会议强调稳定楼市，二手房成交环比略有回落》 2024-12-16 《新房及二手房成交同比上涨，多地政策持续向好》 2024-12-09 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 我国房地产市场已经超跌，本轮调整或已接近尾声。我国房地产市场在过去几年已经历深度调整，今年 4 月以来商品房单月销售面积已达十年来新低水平，商品房单月销售额也已回落至 2016 年水平，1-11 月累计商品房和商品住宅销售市场规模较 2021 年同期降幅已超 45%。当前我国房地产行业所处阶段和主要增长动能与日本 90 年代初期较为相似，但在城镇化率和居民杠杆率上仍有一定提升空间，而对比日本房地产核心指标和住宅投资占 GDP 比重以及房地产开发投资完成额占 GDP 比重在行业周期低点的下滑幅度，我国房地产市场已过度调整，本轮周期拐点可期。 ◼ 政治局会议首提止跌回稳，宏观政策和需求政策有望继续协同发力。参考海外经验以及过去几年的我国房地产放松政策效果，我们认为维持行业的稳定运行不仅有赖于行业自身政策，考虑到房地产和宏观经济的高度相关性和相互作用，未来应继续延续货币政策、财政政策和需求政策多措并举的政策思路，加大逆周期调节力度，通过降息、再贷款、化债和专项债收储等一系列政策促进房地产市场止跌回稳。 ◼ 周期拐点已至，市场在分化中复苏。今年以来，促进行业止跌回稳的政策态度更为明确，宏观政策和需求政策多措并举，从近期各地成交表现来看，行业已出现企稳趋势，拐点可期。我们认为在后续市场逐步修复复苏的过程中，会出现以下特征：1）市场在分化中复苏，一线城市率先修复带动低能级城市逐步企稳，二线中具备基本面优势如杭州、成都、合肥、西安和厦门等和已经历深度调整，回调基本到位的城市如天津、青岛、石家庄、沈阳等可能率先筑底；2）二手房的修复成为带动本轮房地产市场复苏的核心力量，近两年来多城市二手房成交占比迅速提升并超过新房，我国逐步步入存量房时代。 ◼ 行业核心指标预测。2025 年中性预测下：1）商品房销售面积预计同比下降 6.7%至 9.1 亿平方米，新建商品住宅和二手房销售面积预计分别为7.6 亿平方米、6.3 亿平方米，全国住房销售总量为 13.9 亿平方米；2）土地购置费预计同比下降 10.0%至 3.2 万亿元；3）房地产开发投资预计同比下降 10.3%至 8.9 万亿元；4）新开工面积预计同比下降 20.0%至 5.9亿方；5）竣工面积预计同比下降 16.0%至 6.0 亿方。 ◼ 投资建议：我国房地产市场已出现局部复苏，在过去几年的房地产下行阶段中，市场信心严重受损，行业预期持续悲观，板块估值大幅下跌。我们认为过往市场对于房地产开发已形成一致悲观预期，一旦行业基本面数据发生边际好转，开发房企的弹性空间较大，推荐华润置地、越秀地产、滨江集团、招商蛇口、保利发展、龙湖集团，建议关注中国海外发展、绿城中国。本轮行业复苏中，二手房的修复速度明显领先于新房。我国相较于美国、日本等海外发达国家，在二手房换手率和成交占比上仍有较大的提升空间，未来随商品房市场逐渐成熟，存量房数量和质量提升，二手房的成交规模有望进一步扩大。房地产经纪业务方面，推荐贝壳，建议关注我爱我家。我们认为房地产开发端的修复会逐步传导至物管板块，销售的边际好转有望逐步带动物业公司经营质量的改善和估值的提升，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。 ◼ 风险提示：行业下行压力超预期；政策放松不及预期；指标参考对研究结论或有较大偏差。 -29%-23%-17%-11%-5%1%7%13%19%25%2023/12/182024/4/172024/8/162024/12/15房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所 2 / 49 内容目录 1. 我国房地产市场已超跌，本轮周期拐点可期 .................................................................................. 6 1.1. 商品房销售较本轮周期高点已下滑超 45%，11 月单月同比已经转正 ............................... 6 1.1.1. 全国房地产市场销售仍然低迷，11 月单月销售数据已回正 ...................................... 6 1.1.2. 新开工面积继续下滑，商品住宅库存仍处高位........................................................... 7 1.2. 参考海外发达国家周期经验，我国房地产市场已进入过度调整阶段................................. 9 1.2.1. 我国当前房地产市场主要增长动能与日本 90 年代初期较为接近............................. 9 1.2.2. 相较于日本 90 年代初期，我国房地产核心指标已进入过度调整阶段................... 11 1.2.3. 从住宅投资占 GDP 比重看，我国房地产市场已有调整过度迹象，但触底反弹仍需进一步观察............................................................................................................................ 12 1.2.4. 从房地产增加值占 GDP 比重看，我国房地产市场已超调....................................... 13 2. 2025 年房地产市场复苏路径 ............................................................................................................ 14 2.1. 政策仍有空间，多措并举促进房地产市场止跌回稳........................................................... 14 2.1.1. 海外复苏路径参考......................................................................................................... 15 2.1.2. 我国政策路径复盘及政策展望.............................