房地产行业第9周周报：本周楼市成交环比涨幅扩大；两会前夕板块博弈情绪提升

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 3 月 3 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 9 周周报（2025 年2 月 22 日-2025 年 2 月 28 日） 本周楼市成交环比涨幅扩大；两会前夕板块博弈情绪提升 新房、二手房成交面积环比涨幅扩大，同比涨幅收窄。新房库存面积同环比均下降，去化周期环比上升，同比下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比涨幅扩大，同比涨幅虽然收窄，但仍保持正增长，延续弱复苏态势。40 个城市新房成交面积为 296.1 万平，环比上升 38.5%，同比上升 4.4%，同比涨幅较上周收窄了 43.3 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 48.9%、47.2%、18.0%，同比增速分别为 46.6%、18.9%、-34.9%。其中一线城市同比涨幅较上周收窄 73.2 个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄了 23.4个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了51.9 个百分点。 ◼ 本周二手房成交面积环比涨幅扩大，同比涨幅虽然收窄，但持续正增长，且同比涨幅仍好于新房成交。18 个城市成交面积为 200.4 万平，环比上升17.2%，同比上升37.8%，同比涨幅较上周收窄了5.0 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 23.4%、21.0%、-1.4%，同比增速分别为 63.5%、16.7%、33.5%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了 30.8 个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大了2.2 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了 14.3 个百分点。 ◼ 新房库存面积同环比均下降，去化周期环比上升，同比下降。12 个城市新房库存面积为 8911 万平，环比增速为-0.4%，同比增速为-15.5%；去化周期为 13.9 个月，环比上升 0.3 个月，同比下降6.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.2、10.8、35.9 个月，一、二、三四线城市环比分别上升 0.2、0.3、0.4 个月，同比分别下降 5.3、7.2、36.6 个月。 ◼ 土地市场同环比量价齐升，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建面为 1424.0 万平，环比上升17.3%，同比上升 4.0%；成交土地总价为 350.8 亿元，环比上升52.5%，同比上升22.3%；楼面均价为 2463.4 元/平，环比上升 30.0%，同比上升 17.6%；土地溢价率为 3.0%，环比上升 0.9 个百分点，同比上升 0.1 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为 95.2 亿元，环比上升 2.5%，同比下降 19.3%（前值：57.9%）。总偿还量为 136.6 亿元，环比上升 76.4%，同比上升99.8%（前值：-20.9%）；净融资额为-41.4 亿元。 ◼ 板块收益明显提升。房地产行业绝对收益为 2.2%，较上周上升 3.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为4.4%，较上周上升7.0pct。房地产板块 PE 为 20.96X，较上周下降0.47X。 政策 ◼ 城中村改造方面，2 月 28 日住建部副部长姜万荣在国务院政策例行吹风会上表示，为扩大城中村改造的政策支持范围，已将原有 35 个城区常住人口在 300 万以上的大城市扩展至地级及以上城市，全面开展城中村改造工作。同时强调，征收补偿和安置工作必须到位。 ◼ 公积金政策方面，本周天津下调第二套住房首付比例至 20%；四川眉山可提取住房公积金直付购房首付款，创新研究将住房公积金“先付后取”优化调整为“即取即付”；佛山正式推进公积金贷款“商转公”，将于 4 月 1 日正式施行。 ◼ 盘活存量方面，收回收购存量闲置土地的工作正在加速推进。2 月 24 日深圳市人民政府发布《深圳市国土空间总体规划（2021－2035 年）》提出要积极盘活批而未供土地和闲置土地。同日，广东发行了约 307 亿元专项债券用于收回收购存量闲置土地，涉及广东省 19 个城市（不含深圳）的 86 个项目。 投资建议 ◼ 行业定调转向“止跌回稳”后，2024 年四季度市场明显转好，虽然 2025 年 1-2 月受到春节假期以及传统淡季的影响，楼市成交数据走弱，但我们看到土拍溢价率和开盘去化率出现了较为积极的变化，我们认为是可以观测市场是否修复的两大重要前置指标。从土拍溢价率来看，1 月创 2021 年 8 月（41 个月）以来的新高，预计 2 月也将维持较高的水平，在反映土地供应质量提升的同时，也体现了房企拿地意愿有所修复，对于核心地块的看好程度较为确定。从开盘去化率来看，重点城市 2023 年的均值为 39%，2024 年降至 30%，其中 2024年 2 月一度降至 19%，9 月以后逐步回升，2025 年 1 月修复至 44%，反映了市场活跃度开始恢复。此外，我们认为，房价的环比降幅已经接近底部，2025 年 1 月 70 城新房、二手房房价环比跌幅均与 2024 年 12 月持平，其中，一线城市新房、二手房房价环比均持续正增长，二线城市新房房价环比增速回正。不过，从产品结构来看，1 月刚需产品的二手房房价环比跌幅扩大，因此底部传导链可能仍存压力。 ◼ 我们依旧保持“两会是重要的基本面与政策观察时点”的观点。两会前政策博弈会带来的板块波动。后续的市场修复能否得到巩固，一方面依赖于是否在需求端有进一步的宽松政策，另外货币化旧改和收储进度也将继续成为 2025 年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、