中国房地产专题：从先行指标到破局路径：2025年初核心城市稳市场趋势研判

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 18克而瑞专题从先行指标到破局路径：2025 年初核心城市稳市场趋势研判中国房地产专题2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 18克而瑞专题目录一、整体趋势: 兑现政策预期，核心指标从低迷走向企稳 ................... 41，成交规模：2024 年下半年迎来止跌企稳,一线城市尤为突出 ................42，一二手结构：“卖二买一”交易链条恢复，一手房成交占比回升 ........... 53，短期库存：2024 年岁末消化周期见顶，狭义库存亦同步回落 ...............6二、规模调整：深圳引领成交复苏，部分城市仍处筑底深水区 ............... 61，成交趋势：2024 年交易量仍在探底，仅深圳一二手成交同比双增 ...........62，人均购房：成都、西安超 1.5 ㎡，购房需求仍保持相对旺盛 ............... 63，控制供给：天津、成都积极压降供地规模，长期库存快速下行 ............. 74，小结：深圳、成都等规模调整成效显著，部分城市仍存挑战 ............... 8三、房价动态：走势向好有迹可循，重庆、长沙投资亮点突出 ............... 81，租售比：均值 1.8%超过存款利率水平，重庆已接近商贷利率 ...............92，房价收入比：购房压力显著分化，长沙人均收入已可覆盖 0 首付贷款 ....... 93，近期趋势：2024 年末房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正 ...........94，各类项目：高档项目抗跌性较佳，青岛、北京、长沙尤为突出 ............. 95，小结：多数城市租售比已超过存款利率，长沙购房压力最轻 ............... 9四、库存压力：显著降低，徐苏深等优质板块存结构性机会 ................. 91、库存规模：青宁郑汉等 9 城库存压降超 100 万㎡，加速推进稳市场进程 ..... 92，优质板块库存：徐州、苏州、深圳核心板块去化压力显著好于全市平均 .... 103、低风险板块交易规模：上海、杭州、成都、深圳仍达 2000 亿元级别 ....... 114、小结：库存压力显著改善，深圳、苏州等优质板块价值凸显 .............. 12五、投资销售：企业拿地缩量提质，近两年成交宅地开盘七成盈利 .......... 121，企业投资：市场化企业更倾向投资优质土储，仅为少数城市拿地主力 ...... 122，开盘去化：下半年销售情况普遍转好，杭州、长沙年均去化率超过五成 .... 123，项目盈利：盈利项目占比接近八成，杭州 101 个项目实现盈利 ............ 124，小结：地市高溢价与城投托底并存，上海、杭州、天津投资优势凸显 ...... 13六、总结：沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 .......... 141，杭州、上海等八城多指标表现优异，2025 年企稳回升可期 ................142，广州、长沙、重庆等单项优势突出，有望迎来更多积极变化 .............. 153、建议提振需求与优化供给并重，结构性调控驱动市场新平衡 .............. 16版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 18克而瑞专题研究视点2024 年下半年以来，在存量及增量政策的双重作用下，房地产市场呈现出积极的变化，四季度全国商品房网签成交数据亮眼，房价指数也逐步回稳，市场信心得到提振。不同城市之间的房地产市场表现仍存在一定差异，上海、杭州等核心城市一马当先，土地与新房市场多项核心指标率先企稳向好。在此背景下，深入探究典型城市 “稳市场” 的先行指标具有重要意义。本文将围绕成交规模、房价水平、库存压力等多个维度，对典型城市进行剖析，旨在回答现阶段地方调控的优劣之处、哪些城市有望率先回稳、哪些城市能成为稳市场的第二梯队，以及哪些城市还需加大因城施策力度等问题，为房地产市场的进一步稳定发展提供参考依据，本文主要观点如下：1.典型城市兑现政策成效，核心指标整体企稳向好​。2024 年下半年以来，在供需两端政策协同发力下，房地产市场呈现积极变化。四季度重点城市新房成交同比止跌回升，一线城市表现尤为突出，深圳新房成交同比激增 146%。一二手交易链条恢复，四季度一手房成交占比环比提升 7 个百分点至 41%，武汉等城市新房占比突破 50%。狭义库存规模年末回落至 2.02 亿平方米，消化周期环比缩短至 19 个月。2.深圳引领成交规模复苏，部分城市仍处筑底深水区。2024 年，深圳成为唯一实现一二手成交双增长城市，新房同比增 24%、二手房增 48%，四季度成交量占全年近半。杭州、西安、北京、上海等城市二手房市场率先兑现政策利好，成交实现同比增长，一手房交易量仍在持续下跌。3.成都、西安人均购房面积超 1.5 ㎡，购房需求仍保持相对旺盛。从历史数据发展经验来看，一般人均购房面积在 1.5 平方米以上时，意味着城市正处于购房需求的快速释放期，成都、西安、重庆、长沙等城市该项指标均位居前列，显示城市需求侧仍有较强的发展韧性。4.房价指标现积极信号，凸显结构性机会​。典型城市租售比均值达 1.8%（超存款利率），重庆（3.05%）、长沙（2.42%）回报率领先。长沙房价收入比仅 7 年，居民月收入可覆盖零首付贷款月供。四季度 70 城房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正，青岛、北京高档项目抗跌性显著5.库存压降加速，优质板块价值显现​。2024 年青岛等 9 城库存减少超 100 万㎡，徐州、深圳核心板块消化周期较全市平均缩短 5-8 个月。上海、杭州等低风险板块年交易规模仍超 2000 亿元，18 个月以内板块成交占比达 64%。6.投资聚焦确定性，头部城市盈利优势显著​。市场化企业拿地高度聚焦优质土储，2024 年四季度以来，杭州、上海优质宅地溢价率频频突破破 50%。近两年典型城市开盘项目近八成盈利，2024年杭州有 101 个项目实现了正收益。7.八城有望率先破局，精准调控仍是关键​。杭州、上海、成都等八城多指标表现优异，2025年企稳回升可期。广州（严控供地）、长沙（租售比 2.4%）、重庆（租售比 3.05%）单项优势突出，也有望迎来更多积极变化。建议核心城市提振需求与优化供给并重，通过存量盘活与需求分层激活实现供求新平衡。版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 18克而瑞专题一、整体趋势: 兑现政策预期，核心指标从低迷走向企稳2024 年，各地楼市成交月度呈现出前稳中低后高走势，四季度一二手房成交均出现不同程度放量，新房网签城市更是同比回正，少数核心城市表现更为突出，如深圳、厦门新房成交同比回升，四季度一手房成交占比更是迎来回升，下滑周期、广义消化周期等指标也明显改善。1，成交规模：2024 年下半年迎来止跌企稳,一线城市尤为突出2024 年下半年开始，24 个重点城市的新房成交情况有了明显积极变化，之前新房成交同比一直下降，到下半年降幅开始缩小，到四季度更是止住下跌势头，开始回升。从城