2025年中国房地产研报：京沪蓉二手高端改善成交领跑、刚需持续降级

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 5克而瑞观点京沪蓉二手高端改善成交领跑、刚需持续降级中国房地产研报2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 5克而瑞观点京沪蓉二手高端改善成交领跑、刚需持续降级文/杨科伟 俞倩倩2025 年 1 月 35 个重点城市二手房成交高位回落，同环比齐降，不过与去年春节月 2024 年 2 月相比仍显著增长 80%，其中京沪蓉单月成交突破百万方，销量居前。究竟背后原因几何？2025 年 1月三城二手成交结构又出现了哪些新特征，客群置业偏好又存在哪些改变呢？一、蓉沪京 1 月二手房成交均破百万方位列全国 TOP3，市场份额高于新房聚焦核心一二线城市 2025 年 1 月二手房市场成交面积情况，仅成都、上海、北京单月突破 100万平方米，三城占全国重点 35 城比重高达 26%。图：重点 35 城 2024 年二手房成交面积情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统成都、上海、北京三城二手房成交规模遥遥领先，成交韧性仍显著好于新房，2021 年以来二手房成交占比均呈现波动上行趋势，至 2025 年 1 月三城二手房成交占比分别为 59%，74%和 78%，较2022 年分别增长 10pcts,17 pcts 和 8 pcts.图：成都、上海、北京 2021 年-2024 年二手房成交面积占比变动情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 5克而瑞观点二、总价段：成都依托 200 万以下刚需购买力驱动，京沪中高改和豪宅坚挺从成交总价段来看，成都与京沪形成了典型的差异化特征，成都“两头翘”，出现了刚需购买力降级，中高改购买力相对坚挺的情况，总价 100 万以下成交既是主力且占比增长显著，涨幅在各面积段居首。而跌幅最显著的当属 100-200 万这一总价段。此外，200-800 万中改高改总价段成交占比也出现了小幅增长，1000 万以上总价段成交占比无明显变化，可见改善和高端购买力相对持稳。表：成都 2025 年 1 月分总价段成交套数占比较 2024 年变动情况分类100 万元以下100-200 万元200-300 万元300-400 万元400-500 万元500-600 万元600-800 万元800 万元以上2025 年 1 月47.2%38.3%9.2%2.9%1.0%0.5%0.6%0.2%2024 年46.0%40.6%8.9%2.5%0.9%0.4%0.4%0.3%占比变动1.2pcts-2.3pcts0.4pcts0.4pcts0.1pcts0.1pcts0.3pcts-0.1pcts数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统上海、北京成交结构高度趋同，刚需购买力增长疲软，中高改购买力相对坚挺。总价 200 万以下成交虽然为主力，但 2025 年 1 月明显出现了稳中有降态势，而增幅较为显著的集中在中改 600-800万元和高改 1000-3000 万元。表：上海、北京 2025 年 1 月分总价段成交套数占比较 2024 年变动情况城市分类200 万元以下200-300万元300-400万元400-500万元500-600万元600-800万元800-1000万元1000-3000万元3000-5000万元5000 万元以上上海2025 年 1 月35.3%22.6%14.0%7.6%5.2%6.2%3.4%5.2%0.3%0.1%2024 年36.9%24.2%13.9%7.7%4.8%5.5%2.9%3.9%0.2%0.1%占比变动-1.6pcts-1.6pcts0.1pcts-0.1pcts0.5pcts0.8pcts0.5pcts1.4pcts0.1pcts0.0pcts北京2025 年 1 月48.8%20.2%13.5%6.8%3.9%3.4%1.4%1.8%0.1%0.0%2024 年49.5%20.5%13.3%7.4%4.0%3.0%1.1%1.3%0.1%0.0%占比变动-0.7pcts-0.3pcts0.3pcts-0.6pcts-0.1pcts0.5pcts0.2pcts0.6pcts0.1pcts0.0pcts数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统三、面积段：成都<70 平占比显著增长，京沪 140-160 平和>180 平需求旺盛从成交面积段来看，仅成都 70 平以下极致刚需成交占比出现了增长，上海、北京均出现了不同程度下滑，而大面积段 100 平以上均出现了普涨行情。成都二手房市场仍吸纳了部分买不起新房的刚需客群，尤其是 70 平以下 2025 年 1 月成交套数占比达 23.8%，较 2024 年全年仍持增 1.1 个百分点。相较而言，上海、北京高改和豪宅需求旺盛，140-160 平和 180 平以上成交套数占比持增，且增幅在不同面积段中居前，这点也不难理解，优质豪宅受限于新房供应有限，高端客群被迫选择二手房市场置业，除了自住需求外更多是满足资产保值增值需求。表：成都、上海、北京 2025 年 1 月分面积段成交套数占比较 2024 年变动情况城市分类70 ㎡以下70-80 ㎡80-90 ㎡90-100 ㎡100-120 ㎡120-140 ㎡140-160 ㎡160-180 ㎡180 ㎡以上成都2025 年 1 月23.8%12.2%19.1%12.0%14.3%11.7%2.6%1.6%2.6%2024 年22.7%13.5%20.5%11.8%14.0%11.4%2.4%1.5%2.2%占比变动1.1pcts-1.3pcts-1.4pcts0.2pcts0.4pcts0.3pcts0.3pcts0.0pcts0.4pcts上海2025 年 1 月37.8%12.3%12.6%10.8%9.9%8.1%3.4%1.6%3.5%版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 5克而瑞观点2024 年39.3%12.8%13.5%10.3%9.6%8.1%2.6%1.1%2.6%占比变动-1.5pcts-0.5pcts-1.0pcts0.4pcts0.4pcts0.0pcts0.8pcts0.5pcts0.9pcts北京2025 年 1 月36.8%10.9%14.1%9.6%10.1%6.9%4.5%2.1%5.1%2024 年38.3%11.3%14.6%10.2%9.8%6.4%3.5%1.8%4.0%占比变动-1.5pcts-0.4pcts-0.6pcts-0.6pcts0.3pcts0.4pcts1.1pcts0.3pcts1.0pcts数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统四、热销项目：成都刚需小户型依托降价加速跑量，京沪高改豪宅“越涨越买”上文可知，成都总价 200 万以下、面积小于 70 平极致刚需小户型持续热销，京沪中高端购买力相对坚挺。聚焦微观项目，我们发现成都与京沪之间也存在显著的差异化特征。成都刚需小户型主要依托业主降价持续跑量，70 平以内户型成交折扣率（成交价/挂牌价）由2024 年的 97.37%降至 95.34%，从热销项目来看，集中在 50-60 平小面积段低总价产品，典型代表为成华区蓝光 Coco 时代、青羊区金沙揽