房地产行业2025年2月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅持平，但下跌城市数量增多；一线城市二手房房价转跌

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 3 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《1-2 月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创 42 个月以来新高——房地产行业 2025 年 2 月月报》（2025/03/13） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025 年 1月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评 70 城房价环比跌幅持平，但下跌城市数量增多；一线城市二手房房价转跌 国家统计局发布 2025 年 2 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.1%；二手房价格环比下降 0.3%。 核心观点  70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平，但环比下跌城市数量均增多。2 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.1%，二手房房价环比下跌 0.3%，环比降幅均与 1 月持平。从房价下跌的城市数量来看，2 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 45 个，较 1 月增加了 3 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.31%，较 1 月扩大 0.02 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有 65 个，较 1 月增加了 5 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.38%，较 1 月收窄0.04 个百分点。2 月仍是传统销售淡季，房价仍在持续下跌，虽然房价的降幅基本稳住，环比跌幅并未扩大，新房房价环比增速已经连续 3 个月保持不变，二手房房价环比增速已经连续 4 个月保持不变，但要注意的是房价下跌的城市数量有所增加。  2 月一线城市新房房价环比持续正增长，二手房房价转跌。1）新房：2 月一线城市新房房价环比增长 0.1%，环比增速与 1 月持平，连续 3 个月保持正增长。具体来看，仅广州新房房价仍在下跌，上海、深圳持续正增长，北京本月止跌。其中，上海环比上涨 0.2%（前值：+0.6%），自 2019 年 8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；深圳环比上涨 0.4%（前值：+0.2%），环比连续 5 个月上涨；北京环比上涨 0.1%（前值：-0.4%），在连跌 10个月后首次出现上涨；广州环比下降 0.2%（前值：环比持平），是四个一线城市唯一一个新房房价环比负增长的城市。2）二手房：2 月一线城市二手房房价环比下降 0.1%（前值：+0.1%），在持续 4 个月上涨后再度转跌。其中，北京环比持平（前值：+0.1%）；上海环比下降 0.4%（前值：+0.4%），在持续 4 个月上涨后再度转跌；深圳环比上涨 0.3%（前值：+0.4%），连续 5 个月保持正增长；广州环比下降 0.3%（前值：-0.2%），已经连续 22 个月持续下跌。虽然 2024 年四季度一线城市受政策利好最为明显，市场信心有所修复，但随着政策效果边际减弱以及传统淡季的来临，2 月一线城市二手房房价转跌。  2 月二线城市新房房价环比增速下降，二手房房价跌幅进一步扩大；仅成都新房与二手房房价环比均上涨。1）新房：2 月二线城市新房房价由 1 月的环比增长 0.1%转为环比持平。48%的二线城市新房房价环比持平或上涨：南京环比上涨 0.5%，成都、宁波、大连、哈尔滨、南昌、济南环比上涨 0.3%，厦门、沈阳、合肥环比上涨 0.2%，太原、南宁环比上涨0.1%，青岛、海口、贵阳环比持平。2）二手房：2 月二线城市二手房房价环比下降 0.4%，环比降幅较 1 月扩大 0.1 个百分点。仅成都、海口二手房房价环比上涨 0.2%，其余城市环比均下跌。  2 月三线城市新房房价环比跌幅扩大，二手房房价环比跌幅持平。1）新房：2 月三线城市新房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较 1 月扩大 0.1 个百分点，不过，与 2024 年 4-9 月平均0.7%的环比跌幅相比，明显收窄。具体来看，泉州环比上涨 0.2%，宜昌、常德环比上涨0.1%，温州、九江、赣州、平顶山环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、无锡、烟台、湛江、韶关，环比跌幅均大于等于 0.5%。2）二手房：2 月三线城市二手房房价环比下降 0.4%，环比跌幅与 1 月持平，与 2024 年 4-9 月平均 0.9%的环比跌幅相比，明显收窄。除丹东环比持平以外，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：扬州环比下跌 0.9%，徐州、烟台环比下跌 0.8%，唐山、安庆、襄阳、北海环比下跌 0.6%。  2 月各类型产品新房房价环比均走弱，二手房房价环比跌幅均与上月持平。1）刚需产品：2 月 90 平以下新房房价环比下降 0.2%，环比降幅较 1 月扩大了 0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.4%，环比降幅与 1 月持平。2）刚改产品：2 月 90-144 平新房房价由 1 月的环比持平转为环比下降 0.1%；二手房房价环比下降 0.3%，环比降幅与 1 月持平。3）改善型产品：2 月 144 平以上新房房价环比下降 0.2%，环比降幅较 1 月扩大了 0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.4%，环比降幅与 1 月持平。 投资建议  1-2 月受到春节假期以及传统淡季的影响，楼市成交数据走弱，新房、二手房房价仍在持续下行，且房价下跌的城市数量有所增加，去年 9 月末以来的政策对于需求的带动效果正边际减弱。我们认为，当前房地产“止跌回稳”主基调不变，提振需求是行业的首要任务。后续的市场能否修复，一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为 2025 年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土