房地产行业2025年1-2月统计局数据点评：单月销售动能减弱，土地投资修复带动投资降幅收窄

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 3 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《1-2 月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创 42 个月以来新高——房地产行业 2025 年 2 月月报》（2025/03/13） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025 年 1月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 1-2 月统计局数据点评 单月销售动能减弱，土地投资修复带动投资降幅收窄 国家统计局发布 2025 年 1-2 月份全国房地产开发投资和销售情况。1-2 月销售面积 1.07 亿平，同比增速-5.1%（前值：-0.5%）；开发投资金额 1.07 万亿元，同比增速-9.8%（前值：-13.3%）；新开工面积 6614 万平，同比增速-29.6%（前值：-23.0%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售：  销售单月降幅扩大，新房房价明显回落。1）商品房单月销售降幅扩大。2025 年 1-2 月销售面积 1.07 亿平，同比下降 5.1%，降幅较 2024 年 12 月扩大了 4.6 个百分点；销售金额 1.03 万亿元，同比下降 2.6%，增速较 2024年 12 月下降了 5.0 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 3.4%，住宅销售金额同比下降 0.4%，同比增速分别较 2024 年 12 月下降 7.8、6.7 个百分点。考虑到 1-2 月是传统销售淡季，较 12 月降幅扩大在预期之中，但销售动能确实继去年 10 月以来有所下滑。2）销售均价明显回落。2025 年 1-2 月商品房销售均价 9547 元/平，较2024 年 12 月下降 7.5%，同比增长 2.6%；其中住宅销售均价 9949 元/平，较 2024 年 12 月下降 8.1%，同比增长3.1%。从绝对值来看，房价回落至 2024 年 9 月政策前的水平。3）从区域来看，东部地区销售面积虽然同比降幅最大，但由于均价同比仍有 5%以上的正增长，整体销售金额降幅较小；而中部地区“以价换量”的情况较为明显。2025 年 1-2 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-7.3%、-0.7%、-5.9%，东部与西部地区同比降幅较2024 年 12 月扩大 3.1、1.3 个百分点，中部地区同比增速较 2024 年 12 月下降 12.5 个百分点；销售金额同比增速分别为-2.1%、-2.3%、-4.0%；销售均价同比增速分别为 5.6%、-1.6%、2.0%。我们预计 3 月整体楼市供求有望修复，一方面，3 月房企推盘积极性稳步上升，核心城市将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，部分城市或将出现局部“小阳春”。根据克而瑞数据，3 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 721 万平，环比增长 166%，同时从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为 37%、51%和 12%，呈现出以“改善为主，刚需为辅”的供应结构，7 成以上城市以主城为供应主力。另一方面，在两会定调后，核心城市的限制性政策有望进一步松绑，后续旧改工作的推进也有望带动需求释放。 2. 商品住宅库存：  现房住宅库存压力明显加大，现房住宅库存处于 2016 年 8 月以来的最高位水平。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 2025 年 2 月末，我国商品住宅广义库存面积为 17.5亿平，环比 2024 年 12 月末下降 1.2%，同比下降 14.4%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.3 个月，环比 2024 年 12 月末增长 0.3 个月，同比下降 3.9 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 2025 年 2 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.32 亿平，环比 2024 年 12 月末增长 10.5%，同比增长 6.6%；从绝对值来看，现房住宅库存处于 2016 年 8 月以来的最高位水平；现房去化周期为 23.0 个月（由于 1-2 月现房销售未公布，我们采用 2024 年 7-12 月销售均值计算），环比 2024 年 12 月末提升 2.2 个月，同比下降 3.4 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 24.7%，环比 2024 年 12 月末提升 2.9 个百分点，同比提升 4.9 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  房地产投资同比降幅小幅收窄，主要是因为土地投资有所修复，施工建安投资仍然承压。2025 年 1-2 月开发投资金额 1.07 万亿元，同比下降 9.8%，降幅较 2024 年 12 月收窄了 3.5 个百分点。其中住宅开发投资金额 8056亿元，同比下降 9.2%，降幅较 2024 年 12 月收窄了 1.3 个百分点。1）地产投资降幅收窄主要得益于土地投资有所修复。2024 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 7.6%，降幅较二季度收窄 37.8 个百分点，2024年四季度同比降幅进一步收窄至 3.1%，或带动 2025 年一、二季度土地投资小幅修复。2）但施工建安投资持续低迷。2025 年 1-2 月新开工面积 6614 万平，同比下降 29.6%，降幅较 2024 年 12 月扩大了 6.6 个百分点；施工面积同比下降 9.1%。从区域来看，东部地区投资降幅收窄，东部地区 2025 年 1-2 月投资额同比下降 11.4%，降幅较 2024 年 12 月收窄了 7.2 个百分点，中部、东部地区投资额同比分别下降 8.7%、3.3%，降幅较 2024 年 12月分别扩大了 4.9、8.2 个百分点。我们认为