土地专题报告系列之十一：土地市场“入秋”，哪些城市迎来“凉意”

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 21 [Table_Page] 固定收益|专题报告 2020 年 10 月 16 日 证券研究报告 [Table_Title] 土地专题报告系列之十一: 土地市场“入秋”，哪些城市迎来“凉意” [Table_Summary] 报告摘要：  三季度土地市场较二季度降温。根据中指院，三季度出让金同比增长15%，而二季度同比增长 22%，放缓 6.7 个百分点。回顾全年来看，1-2 月受疫情影响土地供需下滑。3 月开始供地节奏加快，到 6 月份供地量、成交量均达到了年内峰值。8 月“三道红线”政策出台后，房企拿地态度偏谨慎，市场有所降温，7-9 月出让金增速依次为 13%、18%、14%。9 月放缓可能是受到“红线”政策的影响。10 月前 14 天出让金同比下滑 8%。预计 10 月整月出让金同比可能由正转负。  分线来看，一线领涨，三线小幅上涨，二线增速最低，内部呈分化。全国累计土地出让金自 4 月同比转正，2020 年 1-9 月出让金同比增长12.8%（1-8 月同比增长 12.6%），其中一线、二线、三线分别同比增长 58%、4%、13%（1-8 月分别同比增长 72%、3%、12%）。  分化的二线：15 城出让金累计同比下滑。35 个二线中，2020M1-9 累计出让金同比上升的有 20 城，其中，南京、宁波、西安、无锡、长春、贵阳、厦门、南昌 8 城出让金在 400 亿元以上，且同比增长 30%以上，特别是厦门增长 130%。其余 15 城同比下滑，多由于推出建面减少。其中下滑超过 30%，且推出建面下滑超过 25%的有 4 城，分别是天津、济南、大连和昆明。  小幅降温后，哪些地方还有高总价/高溢价率地块？9 月，北京石景山区、广州番禺区分别成交 69.8、67.8 亿元居住用地。溢价率大于 25%的地块主要分布在浙江、江苏、安徽、福建。  2020Q3 哪些城市成交较冷？在 2020Q3 出让金规模大于 10 亿元的城市中，2020Q3 出让金降幅大于 30%，且 2020M9 出让金同比为负的共 29 城市。其中河北 5 城，山东 4 城，河南、广东、湖南各 3 城。  衡量各省土地出让金对债务的覆盖比例，计算 2020 年 4-9 月土地出让金/2020 年 10 月至 2021 年 3 月还本付息额。省级层面，云南、天津覆盖比值较低，为 55%、35%。地级市层面，一二线比值均大于 1，三线中，筛选债务规模较大，但出让金覆盖比值偏低的城市。镇江 2020年 10-2021 年 3 月还本付息额 511 亿元、淮安 370 亿元，大庆 54 亿元，但出让金对债务覆盖倍数小于 20%。  核心假设风险。部分政府官网未及时公布成交/流拍公告，存在误差。 [Table_Author] 分析师： 刘郁 SAC 执证号：S0260520010001 SFC CE No. BPM217 021-38003556 shliuyu@gf.com.cn 分析师： 黄晓曦 SAC 执证号：S0260520080006 SFC CE No. BPN094 021-38003551 huangxiaoxi@gf.com.cn [Table_DocReport] 相关研究： 土地专题报告系列之十:哪些省市 1-7 月土地出让覆盖债务本息，仍有压力？ 2020-08-16 土地专题报告系列之九:土地出让大分化：哪些在改善，哪些在恶化？ 2020-07-17 土地专题报告系列之八:土地市场回暖，哪些省市率先复苏？ 2020-06-09 [Table_Contacts] -1490995905 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 21 [Table_PageText] 固定收益|专题报告 目录索引 一、土地市场三季度仍存热度，但较二季度降温 ............................................................... 4 二、一线：累计同比大幅上涨，但 9 月单月出让金下滑，主要与单月供地结构有关 ........ 5 三、分化的二线：35 城中 15 城出让金累计同比下滑 ........................................................ 7 四、小幅降温后，哪些地方还有高总价/高溢价率地块？ ................................................... 8 （一）高总价：9 月，北京石景山区、广州番禺区分别成交 69.8、67.8 亿元居住用地 ................................................................................................................................ 8 （二）回顾 1-9 月高总价地块：主要分布在一线和长三角、珠三角二线城市，四块百亿地块分布在上海、厦门、深圳、杭州 .................................................................. 9 （三）高溢价率：主要分布在浙江、江苏、安徽、福建 .......................................... 10 五、2020M1-9 哪些省市同比下滑较大？ ......................................................................... 13 （一）2020M1-9 哪些省市出让金下滑较大，流拍较高？ ....................................... 13 （二）2020Q3 哪些城市成交较冷？ ........................................................................ 15 六、哪些省市 2020M4-9 土地出让覆盖 2020M10-2021M3 债务本息，仍有压力？ ........ 16 （一）各省（直辖市）中，仅天津土地出让金对债务覆盖比值低于 50% ............... 16 （二）一二三线城市土地出让金对城投债还本付息额的覆盖比例 ........................... 17 七、风险提示 .................................................................................................................... 19 sPmQmOvNuM6M8Q9PtRqQnPnNjMnMoOfQoPyRb