房地产行业20年11月行业月报：成交及土地市场维持较高增速，景气度略有下行

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 40 [Table_Page] 投资策略月报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 20 年 11 月行业月报 成交及土地市场维持较高增速，景气度略有下行 [Table_Summary] 核心观点：  政策环境综述：促进房地产市场平稳健康发展，因城施策有紧有松。中共中央政治局分析研究 2021 年经济工作表示要促进房地产市场平稳健康发展，央行、银保监会继续监管房地产市场风险。台州、丽水限价限售，西安上调二套首付比至 70%，宁波投靠限购且二次贷款首付比提至 60%，成都热点楼盘仅向无房居民及棚改货币化安置户销售。内江、自贡、哈尔滨、赣州大余、文山、福建平潭等地支持住房消费。  成交市场综述：成交维持稳定增速，景气度指标略有下行。根据统计局数据，11 月全国商品房销售面积同比增长 12.0%，1-11 月累计同比上升 1.30%，价格方面，11 月全国商品房销售均价同比增长 5.9%，70 大中城市新房、二手房环比增长 0.1%，价格总体维持稳定。推盘方面，11 月 26 城市商品房环比增长 27.7%，同比增长 5.0%，在推盘放量的情况下去化周期、批售比有所上行，当前市场需求端仍维持一定成交热情，但受推盘放量、库存累积影响整体景气度略有下降。  土地市场综述：出让规模环比回落，批售比创年内新高。根据中指院统计数据，11 月 300 城市宅地成交建面环比下降 11%，同比增长 1%，出让金环比下降 7%，同比增长 16%，累计来看 1-11 月 300 城市宅地成交建面同比增长 7.0%，出让金同比增长 18.3%。景气度方面，11月 300 城宅地供销比上行至 1.41，创年内新高，溢价率回升 1.8pct 至17.7%，但溢价率提升是以成交量的收缩为前提，市场热度处于持续下行通道，但距离真实趋冷仍有一段距离。  开发投资综述：单月投资增速略有回落，开竣工维持同比正增长。根据统计局数据， 1-11 月全国房屋新开工、竣工面积累计同比分别下降2.0%、7.3%，单月同比增长带累计降幅均持续收窄。投资方面， 1-11月全国房地产开发投资同比增长 6.8%，其中 11 月单月投资同比增长10.9%，增速环比小幅回落，但仍处于相对较高水平，房企拿地、开工、投资意愿仍维持相对稳定水平，但更长维度来看，面临降档压力的房企未来或对投资、开工有所控制。  资金环境综述：房企融资维持通畅，按揭利率仍处低位。根据统计局数据，20 年 11 月房地产企业到位资金同比增长 17.2%，其中国内贷款（开发贷）同比增长 8.9%，自筹资金同比增长 20.1%，从截止 11月数据来看，房企融资仍相对顺畅。按揭利率方面，根据融 360 数据，20 年 11 月全国首套房贷款平均利率为 5.24%，环比 10 月持平，二套房贷款平均利率 5.54%，环比下降 1bp，按揭利率维持低位。  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-12-22 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业 20 年第 51 周周报:21 年定调温和稳定，基本面平稳运行 2020-12-20 房地产行业2021年投资策略:节物风光不相待，惟进取也故日新 2020-12-13 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 联系人： 欧阳喆 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn -15%-6%2%11%19%28%12/1902/2004/2006/2008/2010/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 40 [Table_PageText] 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 28.17 2020/11/01 买入 40.42 3.79 4.26 7.43 6.61 4.73 4.35 18.8% 17.5% 保利地产 600048.SH 人民币 15.91 2020/10/30 买入 20.90 2.58 3.04 6.16 5.23 4.42 2.84 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.30 2020/10/20 买入 23.78 2.09 2.28 6.37 5.83 5.90 3.70 14.0% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 34.87 2020/11/01 买入 46.08 7.10 8.51 4.91 4.10 3.18 1.16 29.2% 25.9% 华夏幸福 600340.SH 人民币 13.61 2020/04/27 买入 35.95 4.62 4.86 2.95 2.80 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 13.46 2020/10/30 买入 16.83 2.48 2.70 5.44 4.98 8.15 8.57 17.2% 15.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 6.84 2020/10/28 买入 13.93 2.20 2.34 3.11 2.92 2.91 1.62 18.9% 16.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.08 2020/11/04 买入 12.00 1.33 1.60 5.31 4.43 10.64 10.04 22.0% 20.9% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.04 2020/11/04 买入 11.49 1.91 2.51 4.74 3.60 3.95 2.29 26.2% 25.7% 阳光城 00067