房地产服务行业：成长日行千里，整合大幕开启

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产服务 成长日行千里，整合大幕开启 华泰研究 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +86-21-38476038 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 韩笑 SAC No. S0570518010002 SFC No. BQA941 hanxiao012792@htsc.com +86-10-56793959 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 行业走势图 资料来源：华泰研究，Wind 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 旭辉永升服务 1995 HK 23.00 买入 中海物业 2669 HK 10.20 买入 碧桂园服务 6098 HK 83.70 买入 保利物业 6049 HK 82.70 买入 绿城服务 2869 HK 14.30 买入 金科服务 9666 HK 92.50 买入 新大正 002968 CH 51.03 买入 招商积余 001914 CH 18.85 买入 资料来源：华泰研究预测 2021 年 9 月 10 日│中国内地 专题研究 持续看好物业管理板块投资机遇 从 2021 半年报来看，总体物管公司继续兑现高成长本色，在管规模在市场化拓展和收并购助力下加速扩张，营收增速提升的同时盈利能力依然延续改善，社区增值服务高速增长的同时城市服务、商管业务开始崭露头角。我们重点推荐的物管公司平均 2022PE 为 20 倍（截至 2021 年 9 月 9 日），2022年预测归母净利润平均同比增速为 40%，估值已经具有较强吸引力。随着年底临近，我们期待高景气度之下的估值切换有望为物管板块带来新一轮投资机遇。重点推荐：旭辉永升服务、中海物业、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、金科服务、新大正、招商积余。 规模拓展：扩张如火如荼，市拓和收并购双管齐下 21H1 总体物管公司在管面积扩张再次提速，同比+42%，增速创下有数据统计以来的新高，主要得益于合约面积转化，以及迅猛的收并购和市拓进展。合约面积/储备面积为 165%，大型物管公司储备更加充足。10 家样本公司市拓、收并购、关联房企贡献的新增合约面积占比 38%、44%、18%，对关联房企的依赖度继续降低。总体物管公司第三方在管面积占比持续提升至59%，非住宅占比 38%高位稳定。随着物管公司全国化布局逐步完善，大多数公司单城市合约面积开始实现同比提升。 财报表现：总体延续量质齐升，盈利能力分化加剧 21H1 物管行业依旧延续量质齐升的高成长表现，营收同比增速较 2020 年进一步提升至 55%，与规模扩张提速的趋势相匹配。归母净利润同比增速虽较 2020 年有所放缓至 64%，但依然快于营收增速，盈利能力继续提升。重点物管公司基本都完成了 2020 年报提出的增长指引。尽管总体物管公司毛利率和归母净利率延续提升趋势（分别为 28.6%、15.8%），但公司间分化更加显著，补贴退坡和第三方项目拓展对盈利能力形成压力，规模效应、管理优化、科技赋能、业态结构改善则形成助力。 多元服务：城市服务和商管崭露头角，社区增值服务高速增长 21H1 总体物管公司基础物管营收占比持续降低至 58%，除了社区增值服务营收占比提升之外，城市服务、商管等新兴业务崭露头角也是重要因素。总体物管公司社区增值服务营收占比提升至 17%，ARPU 同比+51%，主要由于各家公司响应政策号召，大力推进新业务落地、提高渗透率，此外去年同期部分业务开展受到疫情影响。头部公司初步跑通社区零售、社区传媒、房地产经纪服务、家装服务、到家服务等赛道。 战略展望：行业整合与组织变革，持续创造正外部性 物管公司在提供商业服务的同时亦承担起基层治理的角色，优秀企业的扩张能够产生正外部性。八部委政策并未改变 20H2 以来鼓励行业市场化、规模化、专业化发展的基调，其后北京、上海出台的地方政策依然延续了支持行业发展的大方向，强调“质价相符”的市场调节机制。21H1 收并购市场热度依然较高，我们预计一二级市场估值差距收缩、头部公司资金优势和整合手段多样性将推动行业整合加速。部分物管公司对组织管理进行调整，以匹配规模竞速时代的高速成长。 风险提示：疫情发展不确定性，规模扩张带来管理风险，收并购整合风险，盈利能力下行风险。 (29)(16)(2)1225Sep-20Jan-21May-21Sep-21(%)房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产服务 正文目录 研究方法：按营收分组拆解各梯队物管公司 2021 半年报表现..................................................................................... 4 规模拓展：扩张如火如荼，市拓和收并购双管齐下 ...................................................................................................... 5 在管规模：在管面积同比增速创历史新高 ............................................................................................................. 5 拓展潜力：大型公司储备资源相对充沛 ................................................................................................................ 6 增长动力：市拓和收并购双管齐下 ........................................................................................................................ 7 业态结构：第三方持续提升，非住宅高位稳定...................................................................................................... 8 管理密度：合约面积口径下大多数公司密度提升 .................................................................