中海物业(02669.HK)优质物企深度系列(二)：多业态均衡发展，高速增长重振雄风

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 35 [Table_Page] 公司深度研究|房地产Ⅱ 证券研究报告 [Table_Title] 【广发地产&海外】中海物业（02669.HK） 优质物企深度系列（二）：多业态均衡发展，高速增长重振雄风 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 新征程效果初现。18 年是公司的重要转折年，随着中海集团的人事趋于稳定，中海物业也经历了新一轮高管调整，新管理团队从提升服务满意度开始，着力改造中海物业过去的 3 大基底：收入来源以基础物管为主，项目来源以中海集团为主，业态以住宅为主，21 年已经取得了突出效果，增值服务收入占比提升至 30.0%，第三方在管面积占比提升至 27.6%，非住宅在管面积占比提升至 22.8%。20 年底公司形成了21-25 年的“十四五”规划，要求归母净利润、营收、管理规模等核心指标实现复合增速不低于 30%，掀开了公司发展的新篇章。 ⚫ 外拓跻身行业前列，内生增长潜力龙头第一。21 年公司外拓合约面积5809 万方，22H1 外拓合约 4135 万方，创历史新高。21 年新增在管面积 7290 万方，中海系（2490 万方）、外拓（4800 万方）均创历史新高，外拓成为主要规模增长来源，且合约储备丰富。央企中海外充足的土储和稳健的经营将稳住公司的基本盘。强劲的外拓实力和中海集团的支持将有力保障公司强大的内生增长竞争力，我们计算 22 年（外拓+中海）的内生合约面积增长对应在管面积潜在增速 38%，龙头第 1。 ⚫ 增值服务增长迅猛，车位销售进入成果兑现期。非业主增值高速增长，依托一流的科技实力和中建系统的广泛机会，兴海物联积极发力工程外拓，外部合约金额占比达到 70%。公司加大社区增值投入，在低基数下实现快速增长，后续仍有较大挖潜空间。车位销售自 18 年布局，21 年开始进入收获期，后续逐步去化仍有望继续增长。 ⚫ 盈利预测与投资建议。公司第三方合约储备丰富，中海外保驾护航，业绩增长确定性强。预计 22/23 年归母净利润 10.5/13.2 亿元，考虑公司业绩增速，我们给予公司 23 年 30x PE 估值，对应合理价值 13.09 港元/股，给予“买入”评级。 风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。 盈利预测：（最新人民币兑港元汇率 0.9187；除特别说明，本报告货币均为人民币） [Table_Finance] 人民币 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 5,508 7,720 10,457 13,381 16,176 增长率（%） 12.5% 40.1% 35.5% 28.0% 20.9% EBITDA（百万元） 829 1134 1468 1834 2,145 归母净利润（百万元） 589 804 1049 1317 1,548 增长率（%） 22.3% 36.5% 30.4% 25.6% 17.5% EPS（元/股） 0.18 0.24 0.32 0.40 0.47 市盈率（x） 45.36 33.22 25.48 20.29 17.27 ROE（%） 32.6% 32.8% 32.9% 32.1% 29.8% EV/EBITDA（x） 32.25 23.56 18.46 14.57 12.46 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入 当前价格 8.63 港元 合理价值 13.09 港元 报告日期 2022-11-30 [Table_BaseInfo] 基本数据 总股本/流通股本（亿股） 32.9/32.9 总市值/流通市值（亿港元） 290.9/290.9 一年内最高/最低（港元） 9.98/4.94 30 日日均成交量/成交额（百万） 11.6/82 近 3 个月/6 个月涨跌幅（%） 16.00/2.77 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： [Table_Contacts] -38%-24%-10%4%19%33%11/2101/2203/2205/2207/2209/2211/22中海物业恒生指数仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 35 [Table_PageText] 中海物业|公司深度研究 目录索引 一、提效扩容，重振雄风 .................................................................................................... 5 二、财报概览：营收业绩高速增长，分红率保持稳定 ........................................................ 9 （一）利润表：业绩增速与归母净利率居于央国企龙头领先地位 ............................. 9 （二）资产负债表：现金充沛，应收款控制良好 ..................................................... 10 三、分业务：内生增长潜力较大，新业务开始兑现 .......................................................... 12 （一）业务概览：收入毛利倚重基础物管，社区增值潜力较大 ............................... 12 （二）基础物管：外拓跻身行业前列，机制改革人效增长 ...................................... 14 （三）非业主增值：兴海物联外拓迅猛，工程服务塑造第二增长曲线 .................... 24 （四）社区增值：低基数下高速增长，加大投入增长可期 ...................................... 27 （五）停车位买卖：在手现金的良好投资方式，21 年进入成果兑现期 ................... 29 四、盈利预测及估值 ..........................................