宏观专题：337个地级市的住房密码

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 宏观专题 2022 年 12 月 1 日 宏观专题 证券分析师 芦哲 姓名 资格编号：S0120521070001 邮箱：luzhe＠tebon.com.cn 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 联系人 占烁 资格编号：S0120122070060 邮箱：zhanshuo@tebon.com.cn 相关研究 337 个地级市的住房密码 [Table_Summary] 投资要点：  核心观点：我们在《迎接存量房时代：中国住房供需十年变动》报告中，曾利用七普数据对全国和省级层面的住房供需变动情况展开研究，在近期七普分县数据公布后，我们得以从城市的角度进一步聚焦人口和住房问题。我们发现，337 个地级市中，超八成地级市住房充足。但住房短缺问题在经济发达地区更为突出，一线城市、东部地区相对而言更“缺房子”，未来房地产市场的结构性需求也将主要在东部经济发达地区。  337 个地级市的人口变迁：（1）从 2010 到 2020 年，336 个城市中有 147 个城市总人口在收缩，189 个城市在扩张，占比分别为 43.8%、56.3%。  （2）区域分化：东部 84%的城市在扩张、东北城市大多收缩，中部和西部城市收缩和扩张约各一半。  （3）337 个地级市中有 96 个城市的流动人口占总人口比例在 20%以上。人口流动最活跃的地区仍然是广东，全国有 10 个城市的流动人口占比超过 50%，6 个在广东省：广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山。  （4）跨省流动人口加速向二线城市聚集，一线城市吸引力下降。2010-2020 年，流向一线和三线城市的跨省流动人口占比分别降低 3.2 和 1.3 个点，二线城市占比提高 4.5 个点。  （5）省内流动方面，中心城市的吸引力下降，流动人口向省内其他城市分散；省内流动有“一个中心”和“两个中心”两种模式，前者在中西部较普遍，后者在东部较多。  337 个地级市的住房情况：（1）经济越发达的城市，房地产市场越发达，房地产业从业人数与人均 GDP 的相关性高达 71%。北上广深四个一线城市，每万人中房地产从业人员数量分别为 19.7、18.8、17、25.5，其中深圳、北京分别排名全国第二、第五。  （2）337 个地级市中，有 272 个城市的人均住房间数大于 1，占比 80.7%，仅有19.3%的城市存在较明显的住房短缺。我国经济发达地区住房短缺问题更加突出，337 个地级市的人均住房间数与人均 GDP、城镇化率均为负相关关系。 宏观专题 1 / 15 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明  （3）各地住房来源有三种典型代表，分别是购房、租房、自建。三种来源中，购房在东北地区占比最大，自建房在中西部地区占比最大，租房在东部地区占比最大。人口净流入的东部地区租房比例达到 21.6%，是其他三个地区的 2-3 倍。  （4）未来具备结构性需求的城市需要满足以下三个条件：一是人均住房间数低于1。二是代表流入人口的租房比例较高。三是代表购买力的人均 GDP 较高。从这三个条件来看，东部地区未来的需求仍然要高于中西部地区。  风险提示：七普数据是调查人而非调查房，可能存在一定误差；部分数据由于口径范围等差别，带来一定误差；人口出生率和城镇化进程不及预期。 宏观专题 2 / 15 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 337 个地级市的人口变迁 ................................................................................................. 4 1.1. 城市的收缩与扩张 ................................................................................................ 4 1.2. 337 个地级市的人口迁移和城镇化 ........................................................................ 7 2. 337 个地级市住房情况 .................................................................................................. 10 2.1. 回顾：中国住房供需十年变动 ............................................................................ 10 2.2. 哪些城市住房基本充足？ ................................................................................... 11 2.3. 未来房地产需求在何处？ ................................................................................... 14 3. 风险提示 ....................................................................................................................... 14 宏观专题 3 / 15 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图 1：2020 年我国行政区划情况 ......................................................................................... 4 图 2：地级市人口的收