房地产行业研究报告：销售持续回稳，短线行情改善

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 销售持续回稳、短线行情改善 报告内容 销售持续回稳。百强房企首 11 个月，全口径销售总额约 65,399 亿元，同比下跌43.4%；权益销售总额约 45,740 亿元，同比下跌 43.6%；操盘口径销售 57,895 亿元，同比下跌 42.6%。其中，销售相对较好的房企如越秀、华润、建发、华发、滨江、保利、中铁建、招蛇、绿城、保利等，累计销售（操盘口径）同比跌幅均小于20%。越秀销售情况依然领先其他主流房企，累计销售同比上升 10.9%，维持正增长。其次是华润，加上 11 月的销售后，累计销售终于转正，同比上升 0.3%。两家房企均为国企，其他主流国企开发商的销情亦相对较好，累计销售跌幅较轻。整体而言，百强房企（主要是国企）销售情况按月环比靠稳。 投资仍然较为审慎。买地方面，房企虽然比三季度时较为乐观，但依然比较审慎。根据克而瑞的数据显示，按投资价值计算，排名首 10 的房企是：保利、华润、中海、滨江、招蛇、万科、建发、绿城、越秀、中铁建，但金额比去年大幅下降。 TOP10房企平均跌幅为 28.5%，百强房企整体投资额为 15,006 亿，同比下跌 57.2%。土拍市场方面，截至 11 月，22 个集中供地的主要城市推出住宅用地不足 1600 宗，比去年减少约 33%，推出土地之建面约 1.6 亿平米，下降约 47%。成交面积约 1.3 亿平米，下降约 45%，土地出让金约 16000 亿元，比去年下降近 3 成。根据统计局数据，土地成交价款在首 10 个月同比下降 47%。反映虽然利好政策频出，但传导至销售，以至到投资买地还需要时间，尤其在能级较低的城市，而主流房企投资意欲还是较低，以投城国企买地为主。 金融机构大力支持房企融资。从央行、银保监推出支援房地产市场的 16 条文后，各大银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。从向媒体发布的官宣的文案中，由最初的六大行，逐步传导至地方分行、城商行，合作对象亦由原先的几家国央企及标竿民企，如万科、保利、招蛇、中海、华润、绿城、龙湖、美的等，逐步下沉至一些资质相对较好的中型民企，如合生、滨江、大悦城等，其后连一些境外债出现问题的如旭辉、宝龙等也出现在银行合作的名单中。反映银行这次支援力度较高，以防行业风险传导至金融系统。 短线行情改善。继第一、第二支箭发出后，在板块行情变得高涨时，证监会又为地产行业发出「第三支箭」，开启股权融资的大门，在有关通知发出后，多家房企呼应政策导向，随之宣布股权增发融资，包括福星股份、世茂股份、北新路桥、华夏幸福、新湖中宝、大名城、万科、陆家嘴、金科、华发等，亦包括港股的建发国际。三箭齐发下，将利好短期板块行情，尤其是早前杀估值下的头部标竿民企，如龙湖、新城、碧桂园、美的及旭辉等。然而，三支箭都是围绕纾缓流动性压力作核心的，真正解决问题仍须等待至销售回稳。建议投资者继续关注大型国资背景的地产公司，如中海、华润、金茂、建发、越秀等，及物管公司，如中海物业、保利物业、华润万象等。考虑到房企融资改善，短期流动性压力下降，亦可以关注有关地产美元债的ETF。 风险提示：i) 调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2022 年 12 月 6 日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 越秀地产 (123.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.1005-2206-2207-2208-2209-2210-2211-22地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.1005-2206-2207-2208-2209-2210-2211-22物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12 年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 33.40 不適用 未評級 8.3 7.8 7.2 1.01 0.90 0.82 4.5% 4.5% 4.9% 越秀地产 123.HK 9.41 不適用 未評級 6.5 6.3 5.7 0.58 0.55 0.52 6.2% 6.6% 7.1% 中海物业 2669.HK 8.43 11.00 买入 26.1 20.1 15.6 8.55 6.43 4.87 1.2% 1.5% 1.9% 华润万象 1209.HK 37.20 不適用 未評級 45.6 35.5 27.5 5.66 5.06 4.43 0.8% 1.0% 1.3% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 仅供内部参考，请勿外传 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 1：50 大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图 2：50 大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2022 年 2021 年 同比 排名 1-11 月 1-11 月 增长 亿元 亿元 % 1 碧桂园 4,413 7,290 -39.5% 2 保利发展 4,001 4,982 -19.7% 3 万科地产 3,768 5,741 -34.4% 4 中海地产 2,587 3,305 -21.7% 5 华润置地 2,517 2,705 -7.0% 6 招商蛇口 2,496 2,828 -11.7% 7 金地集团 2,014 2,623 -23.2% 8 绿城中国 1,856 2,424 -23.4% 9 龙湖集团 1,832 2,504 -26.8% 10 融创中国 1,611 5,495 -70.7% 11 建发房产 1,449 1,480 -2.1% 12 中国金茂 1,375 2,136 -35.6% 13 滨江集团 1,335 1,546 -13.6% 14 绿地控股 1,179 2,667 -55.8% 15 旭辉集团 1,176 2,258 -47.9% 16 新城控股 1,100 2,130 -48.4% 17 中国铁建 1,058 1,168 -9.4% 18 越秀地产 1,031 950 8.5% 19 华发股份 1,024 1,026 -0.2% 20 远洋集团 895 1,204 -25.7% 21 世茂集团 795 2,599 -69.4% 22