房地产行业11月居民信贷点评：交叉验证，销售逐步触底

证券研究报告：房地产|点评报告 2022 年 12 月 13 日 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 3313.1 52 周最高 3837.52 52 周最低 2577.31 行业相对指数表现（相对值） 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:刘清海 SAC 登记编号:S1340522080002 Email:liuqinghai@cnpsec.com 近期研究报告 《【中邮地产】海外 P-FFO 估值方法有何启示？——202212W1 REITs 周度专题 20221204》 - 2022.12.04 11 月居民信贷点评 交叉验证，销售逐步触底  事件描述 中国人民银行发布 2022 年 11 月金融数据，居民中长期贷款同比少增幅度收窄。2022 年 11 月，社融存量 343.2 万亿，同比 10.0%，新增社融 19900 亿元，同比少增 6083 亿元，新增人民币贷款 11400亿元，同比少增 1621 亿元，新增居民中长期贷款 2103 亿元，同比少增 3718 亿元。  事件评论 11 月新增社融同比少增，但少增幅度有所收窄，拖累因素有信贷、企业债券融资、政府债券融资等。11 月新增社融 19900 亿元，同比少增 6083 亿元。新增社融的拖累因素主要包括：1）人民币贷款新增 11400 亿元，同比少增 1621 亿元；2）外币贷款新增-648 亿元，同比少增 514 亿元；3）委托贷款新增-88 亿元，同比少增 123 亿元；4）企业债券融资新增 596 亿元，同比少增 3410 亿元；5）非金融企业境内股票融资新增 788 亿元，同比少增 506 亿元；6）政府债券融资新增 6520 亿元，同比少增 1638 亿元。新增社融正向贡献因素主要包括：1）信托贷款新增-365 亿元，同比多增 1825 亿元；2）未承兑银行汇票新增 190 亿元，同比多增 573 亿元。可见，社融同比少增主要拖累因素来自于信贷、企业债券融资、政府债券融资，信托贷款和票据融资成为正向贡献。 11 月新增居民中长期贷款底部盘整，少增幅度虽未明显反弹，但也没有继续走弱。居民贷款总体在底部盘整，短期贷款、中长期贷款均呈现此特征。11 月居民贷款新增 2627 亿元，同比少增 4710 亿元，10 月为同比少增 4827 亿元，少增幅度略有收窄。11 月居民短期贷款新增 525 亿元，同比少增 4710 亿元（10 月为同比少增 938 亿元）；居民中长期贷款新增 2103 亿元，同比少增 3718 亿元（10 月为同比少增3889 亿元），，少增幅度均略有收窄。因此，11 月新增居民中长期贷款同比仍然少增，少增数值环比 10 月虽然没有明显反弹，但也没有继续走弱，呈现出底部特征。 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近 12 个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为 0.6238，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为 0.6067；2）最近 24 个月，上述相关系数分别为 0.7912、0.7896；3）最近 36 个月，上述相关系数分别为 0.7421、0.7499；4）最近 48 个月，上述相关系数分别为 0.7340、0.7431；5）最近 60 个月，上述相关系数分别为 0.7141、0.7256。 -31%-26%-21%-16%-11%-6%-1%4%9%14%2021-122022-022022-052022-072022-102022-12房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 居民中长期贷款、克而瑞销售数据交叉印证，地产销售或正逐步触底，两者差异或来源于居民购房行为的去杠杆化。克而瑞数据显示，11月TOP100房企销售额单月同比下降26.9%，10月为同比下降33.2%，因此说明房企销售额降幅在逐步收窄，居民中长期贷款和房企销售数据形成交叉验证。居民中长期贷款与克而瑞销售的差距，或源于购房行为的去杠杆化，这是 2022 年以来的一个显著特征，因此销售虽然有底部企稳特征，但居民中长期贷款的修复可能比购房数据要滞后。 投资建议：市场对地产的 4 个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，推荐三条思路：优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。目前市场目前对于地产行情存在 4 方面认知差，分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。目前市场的 4 方面认知差未完全修复，看好地产行情持续性，标的上建议关注三条思路：1）优质民企信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；3）区域竞争格局优化思路，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3）行业见底复苏思路，建议关注保利发展、招商蛇口。  风险提示： 政策施行效果存在不及预期的可能性、疫情管控政策调整存在不确定性。 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件描述................................................................................. 5 2.事件评论................................................................................. 5 3.风险提示................................................................................. 8 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图表目录 图表 1 2022 年 11 月社融存量同比增长 10.0% ................................................ 5 图表 2 2022 年 11 月社融增量同比少增 6083 亿元 ............................................. 5 图表 3 11 月新增人民币贷款同比少增 1621 亿元 .............................................. 6 图表 4 11 月新增人民币贷款-居民户同比少增 4710 亿元 ....................................... 6 图表 5 11 月新增人民币贷款-居民户短期同比少增 992 亿 ...................................... 6 图表 6 11 月新增人民币贷款-