房地产行业研究：行业正在理性回归

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2023 年 07 月 17 日 行业研究 行业正在理性回归 核心观点： 确切的说，2022 年行业总量有了明显的下滑，无论进程如何，大家心里都很明确，行业确实到了该转折的时候。从1998 年后的很多年里，行业享受了各项红利的加持，总量一路向上，爆发式增长至 18 万亿，18 亿平米。从天花板的角度说，18 万亿已经是一个顶，人口、土地、资金等各方资源已经没有能力再支撑行业一路向上，总量回归亦有合理性。 行业虽到了顶，但是发展未到尽头，行业仍是大的行业，开发还有空间，服务更具想象，而眼下，在行业变革期，各方力量已然在角逐，行业仍是好行业，相较于其他多个行业，地产开发的利润率仍有优势，看到行业机会的企业已经积极投身到行业竞争之中，跨越山海、爬坡过坎，只为奋力争得一席之地。 行业变了，变的是开发的空间，空间缩小了，但是留下的空间仍足够大家争抢，供各方拼搏； 行业变了，变的是参与者，新的参与者要进入，不能适应行业形势的参与者要主动让出份额； 行业变了，变的是思考的逻辑，不能再用以前的方式走未来的路。 老骥伏枥，志在千里。行业转折，难免阵痛，地产人眼中写满不甘，期待在阵痛中找到一个出口，归零再出发，无论是开发，还是服务，亦或是运营，换个道跑跑。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 确切的说，2022 年行业总量有了明显的下滑，无论进程如何，大家心里都很明确，行业确实到了该转折的时候。从 1998 年后的很多年里，行业享受了各项红利的加持，总量一路向上，爆发式增长至 18 万亿、18 亿平米，从天花板的角度说，18 万亿已经是一个顶，人口、土地、资金等各方资源已经没有能力再支撑行业一路向上，总量回归亦有合理性。 行业虽到了顶，但是发展未到尽头，行业仍是大的行业，开发还有空间，服务更具想象，而眼下，在行业变革期，各方力量已然在角逐，行业仍是好行业，相较于其他多个行业，地产开发的利润率仍有优势，看到行业机会的企业已经积极投身到行业竞争之中，跨越山海、爬坡过坎，只为奋力争得一席之地。 行业变了，变的是开发的空间，空间缩小了，但是留下的空间仍足够大家争抢，供各方拼搏； 行业变了，变的是参与者，新的参与者要进入，不能适应行业形势的参与者要主动让出份额； 行业变了，变的是思考的逻辑，不能再用过往的方式走未来的路。 老骥伏枥，志在千里。行业转折，难免阵痛，地产人眼中写满不甘，期待在阵痛中找到一个出口，归零再出发，无论是开发，还是服务，亦或是运营，换个道跑跑。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 1、内在驱动逻辑改变，行业在理性回归 ..................................................................................... 2 2、行业有起伏，企业有沉浮，都是自然规律 ............................................................................. 4 2、转折中的选择，转型中的阵痛 ................................................................................................. 5 1、 内在驱动逻辑改变，行业在理性回归 资本、资源的双红利的加持下，历时 23 年，行业一度走到了“双十八”的高位，毫无疑问是“爆发式”的增长，各项动能集中释放，行业向上势不可挡，大家也都一度沉浸在高速成长的喜悦中。 图表：2010 年来全国商品房销售面积（亿平米） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 资料来源：国家统计局，亿翰智库 很多人都会说没有单边上行的市场，也没有单边下行的市场，房地产行业的起伏波动也符合自然规律。房地产行业市场化发展的 20 余年里，也不是没有波动，没有挑战，2008 年金融危机对房地产行业的冲击是显而易见的，全国商品房成交额同比负增长 16.1%，总量回到两年前；2014 年宏观因素、周期性因素、库存因素叠加，房地产行业发展再遇干扰，年度销售额再度小幅波动，成交总额达到 7.6 万亿。可以看到，虽有挑战，有干扰，房地产行业上行的趋势并未被扭转。外部扰动影响的是进程，而非趋势。 而到了 2022 年，新房成交再度出现下滑之象，降幅创下新高，总量从 18 万亿直接断崖式跌至 13 万亿，降幅达到 16.7%，成交总量回归到 5 年前，即 2017 年的水平，而这次的变动跟前期行业波动有差异，决定了行业发展进程，也预示着新趋势。 图表：2002-2022 全国商品房销售金额和增速走势 资料来源：国家统计局，亿翰智库 从杠杆的逻辑或可解释行业的变化和转折。1998 年 23 号文开始，房地产行业开启了高速成长，其核心驱动逻辑在于行业的发展借助杠杆之力，金融、资本的杠杆，人口、土地等10.5 10.9 11.1 13.1 12.1 12.8 15.7 16.9 17.1 17.2 17.6 17.9 13.6 024681012141618202010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2