龙湖集团(0960.HK)收入结构持续优化

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 龙湖集团 (960 HK) 港股通 收入结构持续优化 华泰研究 中报点评 投资评级(维持): 买入 目标价(港币): 25.12 2023 年 8 月 19 日│中国香港 房地产开发 1H23：非开发业务稳中有进，收入迎来结构性改善；维持“买入” 公司发布 1H23 业绩：1）总营收同比-35%至 620 亿元，其中物业开发收入同比-40%至 499 亿元，租金收入同比+8%至 63 亿元，物业及其他业务同比+13%至 58 亿元；2）毛利率同比+1.2pct 至 22.4%，核心归母净利同比+0.6%至 65.9 亿元。考虑开发业务结转的情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司 2023-25E EPS 至 3.25/3.41/3.72 元（前值：3.85/4.10/4.54）。可比公司 2023E PE 均值为 6.4 倍（Wind 一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理 2023E PE 为 7.0倍，调整目标价至 25.12 港币（前值：32.17 港币），维持“买入”评级。 上半年销售稳中有增，拿地有所恢复 1H23，公司实现全口径销售金额 985 亿元，同比+15%，优于 1-6 月百强房企销售额平均降幅 2.5%，其中一二线城市销售占比达 95%，期内实现销售回款率 100%。公司新增权益建面 184 万平，权益地价 180 亿元，拿地强度 27%，同比+4pct，新增土储均位于一二线城市。截至 1H23 末，公司总土储 5489 万平，其中高能级城市占比为 83%，地货比约 39%，存量土储充裕优质。考虑公司下半年计划推货 2200 亿元，且 93%位于一二线城市，我们预计公司 23 年销售仍有望稳中有进。 经营性业务多线并进，收入结构有望迎来进一步优化 1H23 公司经营性业务实现多线并进：1）商业投资：营收 50 亿元，同比+8%；已开业 81 座商场，整体出租率达 95%，实现整体/同店营业额分别同比+44%/23%。2）物业管理：营收 67 亿元，同比+4%；期末在管面积 3.5 亿方，同比+25%，其中商运在管面积 762万方，同比+23%，综合毛利率 34.7%，同比+4.7pct。3）长租公寓：营收 12 亿元，同比+4%；期末出租率为 93.7%，同比+0.4pct。我们认为随着公司经营性业务稳中向好，公司的收入结构有望迎来进一步优化，减轻开发业务下行对整体业绩的拖累。 债务结构安全，年内无公开市场兑付压力 截至 1H23 末，公司“三条红线”指标仍稳居绿档，有息负债余额 2070 亿元，其中短债占比 11%（截至 8 月 18 日），且外币债务掉期比例为 97%，借贷平均账期 7.19 年，债务结构安全。公司 23 年内到期的债券仅余 1.19亿元，年内基本无公开市场兑付压力。同时，公司计划于年内提前偿还 24年 1 月到期的 153 亿港币银团贷款（其中 72 亿港币已偿还）。公司 1H23平均借贷成本 4.26%，仍处于行业低位。我们认为公司当前债务结构安全合理，提前还款举动也向市场释放了公司自身经营稳健的积极信号。 风险提示：管理层变更带来的经营业务风险；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 华泰证券研究所分析师名录 基本数据 目标价 (港币) 25.12 收盘价 (港币 截至 8 月 18 日) 16.54 市值 (港币百万) 104,892 6 个月平均日成交额 (港币百万) 340.67 52 周价格范围 (港币) 7.26-30.35 BVPS (人民币) 23.14 股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值 会计年度 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入 (人民币百万) 223,375 250,565 200,071 191,587 200,053 +/-% 21.04 12.17 (20.15) (4.24) 4.42 归属母公司净利润 (人民币百万) 23,854 24,362 20,581 21,612 23,567 +/-% 19.26 2.13 (15.52) 5.01 9.05 EPS (人民币，最新摊薄) 3.93 3.88 3.25 3.41 3.72 ROE (%) 20.45 18.25 13.83 13.23 13.12 PE (倍) 3.83 3.88 4.64 4.42 4.05 PB (倍) 0.73 0.67 0.61 0.56 0.51 EV EBITDA (倍) 11.12 10.58 12.93 12.08 10.72 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (23)(12)(1)1122914192429Aug-22Dec-22Apr-23Aug-23(%)(港币)龙湖集团相对恒生指数 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 龙湖集团 (960 HK) 图表1： 公司营业收入和同比增速 图表2： 公司归母净利润和同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表3： 公司毛利率和归母净利率 图表4： 公司期间费用率 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表5： 可比估值表 市值 收盘价 EPS (元) PE (倍) 公司代码 公司简称 (亿元) （交易货币） 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 1109 HK 华润置地 2,268 31.80 3.94 4.42 4.89 5.38 7.3 6.5 5.9 5.4 600383 CH 金地集团 353 7.81 1.35 1.43 1.52 1.65 5.8 5.5 5.1 4.7 002244 CH 滨江集团 322 10.36 1.20 1.45 1.73 2.02 8.6 7.2 6.0 5.1 平均 7.3 6.4 5.7 5.1 注：盈利预测来自 Wind 一致预期，统计时间为 2023 年 8 月 18 日。 资料来源：Wind、华泰研究 图表6