宏观主题研究：城中村改造对经济的影响有多大？

浦银国际研究 主题研究 | 宏观经济 本研究报告由浦银国际证券有限公司分析师编制，请仔细阅读本报告最后部分的分析师披露、商业关系披露及免责声明。 宏观主题研究：城中村改造对经济的影响有多大？ 核心观点：根据中央和地方政府的近期表态，此轮城中村改造或超过此前的市场预期。我们估算此轮改造年均投资会在 0.6 万亿-1.7 万亿元，相当于 2022 年房地产投资的 4.5%-12.8%。虽然改造将对房地产投资有明显的促进作用，对促消费也有益，但是对房产销售的帮助或较有限。  城中村改造或为今后几年固定资产投资领域重点工作。继今年四月和七月的政治局会议以及 7 月 21 日国常会提及推进城中村改造后，21个超大特大城市中已有 10 城就城中村改造制定 2023 年或 2023-2025年详细目标和计划。从各城市的动向来看，此轮城中村改造无论从横跨时长还是规模都可以超过 7 月国常会召开后的市场预期。  此轮城中村改造如何操作？根据国常会通稿，我们判断：1）改造或不会像棚改一样制定具体的全国性目标；2）资金来源更加多元化，民间投资尤其是国有房企和商业银行或参与其中；3）货币化安置比例或将明显低于之前的棚改；4）相比之前散点式的城中村改造， 此轮改造地方政府将扮演更为关键的指导作用，规划上也更有全局性。具体执行上可参考 2021 年 8 月发布的《防止大拆大建问题的通知》，但我们预计某些红线有放松的可能。  我们认为改造将显著促进房地产投资，但对房产销售的帮助作用相对较小。我们预计将有 1367 万人受益于此次的城中村改造，改造面积或超过 10 亿平方米。根据我们对拆除重建以及改造费用的假设，此轮改造建设或耗资高达 4.7 万亿-8.5 万亿元，或需耗时 5-8 年完成。假设 5 年完成，每年的建设成本在 0.9 万亿-1.7 万亿元（相当于 2022年房地产投资的 7.1%-12.8%，下同）。如果时间跨度拉长至 8 年，则每年可拉动 0.6 万亿-1.1 万亿相关投资（4.5%-8%）。 不论在何种假设下，在房地产行业从低迷中恢复的过程中，城中村改造对房地产投资的促进作用是显著的。房产销售上，假设拆除面积中 50%通过房票和货币化安置（1 亿-2 亿平方米），即便 5 年完成，每年的货币化安置面积也仅相当于 2022 年房地产销售面积的 1.5%-3%。改造预计对消费有正面的溢出效应，不过仍需警惕其对政府尤其是地方政府可能造成的债务压力。  风险提示：城中村改造细节出台后规模不及预期、政策推进较为缓慢。金晓雯，PhD，CFA 宏观分析师 xiaowen_jin@spdbi.com (852) 2808 6437 2023 年 9 月 13 日 扫码关注浦银国际研究 浦银国际 宏观经济 城中村改造对经济的影响有多大？ 2023-09-13 2 目录 宏观主题研究：城中村改造对经济的影响有多大？ .............................................................................................. 3 城中村改造或为今后几年固定资产投资领域重点工作 ........................................................................................... 3 此轮城中村改造如何操作？ ................................................................................................................................... 6 城中村改造背后的经济意义 ................................................................................................................................... 9 图表目录 图表 1：21 城人口和房地产相关数据一览 .............................................................................................. 4 图表 2：10 个城市已制定 2023 年或 2023-2025 年详细目标和计划 ..................................................... 5 图表 3：国常会对城中村改造的方向指引 ............................................................................................... 6 图表 4：城中村改造的硬性约束 ............................................................................................................. 7 图表 5：2015 年棚改推动货币化安置后，货币化安置比例明显上升 .................................................. 7 图表 6：城中村与棚户区改造的区别 ....................................................................................................... 8 图表 7：抵押补充贷款（PSL）为棚改前期主要资金来源 .................................................................... 8 图表 8：后期（2018 年起）资金来源新添棚改专项债 ............................................................................... 8 图表 9：城中村改造涉及人口和建设面积估算 ....................................................................................... 9 图表 10：城中村改造所需建设资金的估算 ........................................................................................... 10 图表 11：商品房销售在连续 13 个月同比负增长之后，于 2015 年 3 月转正 .............................