房地产行业2024年投资策略：脉冲式修复，需求侧支撑仍在

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业专题报告 | 房地产 脉冲式修复，需求侧支撑仍在 房地产行业 2024 年投资策略  核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产 -7.96 -15.30 -14.48 沪深 300 -5.04 -9.95 -3.22 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 zhouyating@xbmail.com.cn 相关研究 房地产：二手成交涨幅扩大，杭州限购政策优化 — 房 地 产 周 报 （ 2023 年 第 42 周 ：1014~1020） 2023-10-22 房地产：销售降幅收窄，新开工跌势减弱—9月开发投资数据点评 2023-10-19 房地产：一线新房成交量环比翻倍，广州限购政策优化—房地产周报（2023 年第 38 周：0916~0922） 2023-09-24 2023 年回顾：脉冲式修复。销售端，新房销售整体仍处底部，二手表现更优，1-9 月商品住宅累计销售面积 7.28 亿平米，同比-6.3%；9 月，我们跟踪的 23 城新房月度日均成交套数同比-29.4%，12 城二手房月度日均成交套数同比+24.5%。投资端，开发投资压力尚在，1-9 月房地产开发投资完成额8.73 万亿元，同比-9.1%，同期资金来源同比-13.5%；竣工年内回暖，前 9月累计竣工面积同比+19.8%；房企拿地意愿相对较弱，1-9 月克而瑞百强房企拿地强度 23.3%，较 22 年同期-1.5pct。库存方面，整体库存偏高，9 月全国商品房待售面积 3.12 亿平方米，同比+19.7%；分城市看，根据克而瑞，9 月重点 30 个一二线城市中 85%以上库存消化周期超过 1 年，50%以上超过 2 年。价格方面，新房/二手房价格走势分化，9 月 70 城新房/二手房价格指数同比分别-0.57%/-3.25%，二手房跌幅进一步增大；核心高能级城市房价相对于低线城市更为坚挺。 2024 年预测：整体承压，新开工企稳回升。由于去年和今年土地购置面积大幅收缩的影响也将在未来两年对供给形成制约，在不出台强力财政刺激政策（如加快货币化安置城中村改造）的假设下，我们预测明年住宅销售面积可能将继续回落，全年增速为-6.1%，土地购置面积降幅收窄至-6.1%，新开工面积企稳，增速为 2.4%，全年房地产开发投资增速为-9.3%。 从生命周期视角看全国住房需求稳定中枢约为 16.2 亿平米。从住房的生命周期视角来分析，我们认为现有的存量住房无论从建筑的物理年限还是居住周期而言都存在自然的更新需求，为此我们将全国住房分为城镇商品住房、城镇非商品住房和农村住房三类，假设更新率分别为 3%/4%/1.4%，测算得出全国的需求中枢约为 16.2 亿平米，假设二手房承接比例为 20%，则对应新房需求中枢约为 12.9 亿平米，22 年全国商品住宅销售面积为 11.5 亿平米，较需求中枢低 11.5%，整体看需求端存在支撑。 投资建议：我们认为主要关注两条投资逻辑：1）受益于一线及核心二线城市政策放松的标的。2）受益于超大特大城市城中村改造推进的标的。我们认为三类公司会明显受益：具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企，具备地方资源的地方国企，以及具有租赁公寓类资产运营能力的公司。综合，开发商板块建议关注华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、深圳控股、天健集团、天地源、合肥城建；中介板块推荐贝壳，建议关注我爱我家；物业板块建议关注华润万象生活。 风险提示：宏观经济复苏不及预期风险；政策推进低于预期风险；测算假设偏差风险。 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%2022-102023-022023-06房地产沪深300证券研究报告 2023 年 10 月 27 日 行业专题报告 | 房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 一、 2023 年回顾：脉冲式修复 .............................................................................................. 4 1.1 新房销售整体仍处底部，二手表现更优 ....................................................................... 4 1.2 开发投资压力尚在，竣工回暖明显 .............................................................................. 6 1.3 各地库存分化，整体依旧偏高 ..................................................................................... 8 1.4 新房二手价格分化，高线城市更具韧性 ..................................................................... 10 二、 2024 年预测：整体承压，新开工企稳回升 ................................................................... 11 三、 从生命周期视角拆解住房稳定中枢需求 ........................................................................ 13 3.1 全国需求中枢约为 16.2 亿平米 .................................................................................. 13 3.2 重点城市需求中枢测算 .............................................................................................. 16 四、 投资建议 ....................................................................................................................... 20 五、 风险提示 ....................................................................................................................... 23 图表目录 图 1：宏观数据及房地产销售指标变化 .................................................