房地产行业2023年10月月报：新房二手房成交均好转；土拍溢价率创年内新低

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2023 年 11 月 15 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《房地产行业 2023 年 1-8 月统计局数据点评：销售与投资单月降幅收窄，住宅销售累计同比转负》（2023/9/17） 《房地产行业 2023 年 8 月 70 个重大城市房价数据点评：70 城新房二手房房价继续探底；一线城市房价环比跌幅小于二三线城市》（2023/9/17） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 10 月月报 新房二手房成交均好转；土拍溢价率创年内新低 核心观点 ◼ 新房：10 月新房成交同比降幅收窄。10 月 40 城新房成交面积环比+3.6%，同比-16.8%，同比降幅较上月缩小 22.0pct。1-10 月累计同比-7.4%，跌幅较上月扩大 0.9pct。10 月成交集中放量，主要是受到 9 月新政密集落地的影响，前期网签集中在 10 月备案。我们预计 11 月成交将延续分化行情，核心城市市场预计保持稳健运行，但限购局部松绑等短期利好新政仅能带动一部分前期积压的刚需、刚改需求入市，持续性仍待观察；弱二线和广大三四线城市的市场修复仍不明朗，市场信心和居民购买力仍然不足，整体楼市仍将面临较长的调整期。 ◼ 从各城市能级来看，10 月一线城市新房成交面积环比回落，各能级城市同比跌幅均收窄。1）一线城市 10 月新房成交面积环比-9.9%，同比-11.5%，同比降幅较上月收窄 16.3pct；累计同比+0.1%。北京受限于供应，成交环比-13%，同比-36%；上海本月迎来十批次集中供应，成交同比+5%；广州持稳，同环比均持平；深圳阶段性回升，环比+33%，但同比-15%。2）二线城市 10 月新房成交面积环比+10.9%，同比-9.4%，同比降幅较上月缩小了 28.0pct，累计同比-10.6%。我们跟踪的二线城市中，67%的城市成交环比增长，44%的城市同比增速由负转正。武汉主要得益于二三四环线高性价比项目以低价入市，成交同比+65%，环比+87%。依据各地新政落地效果情况，二线城市本月成交呈现以下三大类分化走势：a）杭州、南京等城市随着新政落地，短期内成交有所回升。b）短期集中放量后，10 月呈现“前高后低”走势，例如南宁；c）福州、济南、青岛等城市政策效果不佳，市场信心仍然不足。3）三四线城市 10 月新房成交面积环比+1.3%，同比-35.9%，同比降幅较上月收窄了 14.8pct，累计同比-7.4%。除金华、荆门同比正增长以外，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。 ◼ 二手房：10 月二手房成交同比增速由负转正，各能级城市同比增速均有提升。10 月 18 城二手房成交面积环比+6.4%，同比+18.9%，同比增速较上月提升了 20.7pct；累计同比+22.0%。10 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-18.7%、20.5%、-1.3%，同比增速分别为 3.0%、23.6%、40.7%，同比增速较上月分别提升了 0.1、31.9、35.7pct；累计同比增速分别为 11.1%、27.5%、28.6%。环比来看，8 成城市二手房成交环比回升，杭州二手房成交环比+44%，领涨各重点城市，但部分二线城市二手房挂牌量同步快速增长，并且挂牌房源中，降价房源也较多，成交持续性仍待观察。北京二手房市场热度回到新政前，一部分积压的置换需求在认房不认贷施行之初就已经释放，9 月下旬以来，二手房带看、成交有所回落，10月二手房成交环比-25%。同比来看，8成城市成交规模高于去年同期，特别是深圳、杭州、佛山等，增幅超过 40%，不过北京、厦门成交仍然不及去年同期。 ◼ 库存与去化：截至 10 月底 12 城新房住宅库存面积为 1.21 亿平，环比下降 0.8%，同比下降 4.2%，重点城市供应大幅缩量，而成交总体持稳，致使库存规模收缩；整体去化周期为 15.8 个月，环比上升 0.7 个月，同比上涨 3.0 个月。具体来看，10 月我们跟踪的城市中超 4成去化周期环比拉长，仅上海、杭州在 12个月内。 ◼ 开盘去化率：据克而瑞数据，重点城市 10月平均开盘去化率为 30%，较上月下降 7个百分点，来访去化转化回落至新政前。虽然各地利好政策不断，但从项目微观数据来看，政策对市场提振作用边际效应递减。去化率下跌城市主要有：1）前期热点恒热的北京、上海等，观望情绪加剧，上海去化率环比降幅高达 18pct；2）短期内热度回升的宁波、天津、郑州等，回暖动力略显不足，10 月去化率由升转降。而多数去化率上涨城市如武汉、佛山、苏州等主要源于房企提质缩量的推盘策略，带动城市去化率稳中有增。 ◼ 土地市场：10月土地成交规模环比明显回升，溢价率创年内新低。10月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为 3.1亿平，环比+69%，同比-5%。本月全国住宅类用地平均溢价率为 3.5%，环比-0.5pct，同比+1.9pct。从累计来看，1-10 月全国住宅类用地土地成交建面同比-33%；成交总价同比-28%；溢价率 5.4%，同比-0.2pct。展望后市，限价放松下核心地块的竞拍热度或将小幅上升。我们认为，取消土地拍卖中的地价限制，不会大幅刺激市场热度提升，投资回暖仍更多需要参考市场表现和企业的销售回款情况而定，因此预计接下来土地市场仍会维持三季度的整体水平和热度。但土地限价的放开，或将加剧土地市场冷热分化，在市场筑底企稳过程中，企业投资或更加聚焦，优质地块投资竞争度或将加码。 ◼ 房企：1）销售：百强房企单月、累计销售同比降幅均扩大。百强房企 10 月单月实现权益销售额 3094 亿元，同比下降29%（前值：-28%）；累计实现权益口径销售额 3.58 万亿元，同比-14%（前值：-12%）。TOP20 房企中累计销售额同比增长较快的有：华发（+33%）、越秀（+33%）、建发（+21% ）、华润（+14%）、中海（+13%）、中交（+13%）、滨江（+12%）、招蛇（+9%）、铁建（+2%）、保利（+1%）。2）拿地：在核心城市土拍加速之下，10月百强房企拿地量与拿地强度同比明显提升。百强房