房地产行业专题更新：又一个房地产周期

宏观经济| 证券研究报告 —深度报告 2019 年 5 月 22 日 相关研究报告 [Table_relatedreport]《房地产专题：等风景看透，看细水长流》2018.7.18 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Economy]宏观及策略: 宏观经济 [Table_Analyser]张晓娇 (8621)2032 8517 xiaojiao.zhang@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300514010002 朱启兵 (8610)66229359 qibing.zhu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300516090001 [Table_Title]房地产专题更新 又一个房地产周期 [Table_Summary]房地产进入新一轮市场化上升周期；土地和资金是推动房地产周期上行的重要力量；居民的买房需求依旧有较大发展空间；2019 年房地产固定资产投资增速可保持在 10%以上。 1. 2018 年下半年以来，房地产市场逐步触底，并在 2019 年初再次进入一轮市场化上行周期。 2. 与此前我们的观点一致的是，本轮市场化周期内部出现明显分化。住宅地产在一线、二线城市表现比较强劲，是上行周期的主要推动力，三四线城市仍以平稳回落为主。 3. 土地指数和资金指数是本轮房地产周期的先导和推动力量，本轮周期的持续性需要密切关注销售指数的变化。 4. 结合宏观经济来看，2018 年以来的房地产行业复工趋势在持续，叠加新开工增长强劲，可确保 2019 年全年房地产固定资产投资增速保持在10%以上。 5. 从居民消费端看，2017 年较 2016 年，居住消费占比继续上升，特别是东部和中部地区上升显著，我们维持此前观点，以二线城市为代表的人口净流入地区和受益于城镇化率上升的中西部地区，居住消费占比上升趋势仍将持续一段时间。 6. 关注 2018 年 11 月以来，新建商品住宅价格同比增速站上两位数的趋势，是否会导致部分地区房地产政策有所收紧。 7. 关注土地出让金收入增速下行，对地方政府财政可能造成的压力，以及土地一级市场可能出现的金融监管主导的降杠杆政策行为的潜在长远影响。 8. 关注房地产投资资金来源增速的变化，可能制约房地产固定资产投资增速。 风险提示：国际经济增速超预期下滑，国内货币政策边际变化。 2019 年 5 月 22 日 房地产专题更新 2 目录 用五星分析法看房地产市场半年来的变化 ............................................ 4 房地产综合曲线 ........................................................................................................................ 4 住宅市场曲线 ............................................................................................................................ 5 商业地产曲线 ............................................................................................................................ 6 工业地产曲线 ............................................................................................................................ 7 小结： ....................................................................................................................................... 7 从土地的视角看住宅地产：买方市场？ ................................................ 8 住宅地产市场的土地曲线 .......................................................................................................... 8 住宅土地市场的结构变化 .......................................................................................................... 9 土地成交价款不太行 ............................................................................................................... 11 小结： ..................................................................................................................................... 11 从资金的视角看住宅地产：春风又绿江南岸 ...................................... 12 房地产市场的资金曲线 ........................................................................................................... 12 金融的数据借鉴 ...................................................................................................................... 13 财政的数据借鉴 ...................................................................................................................... 14 居民消费的数据借鉴 ............................................................................................................... 14 小结： ...................................................................