房地产行业：降准+经营贷+保交楼，再释呵护信号

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 降准+经营贷+保交楼，再释呵护信号 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 32.88 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 1 月 24 日│中国内地 动态点评 政策组合拳进一步释放呵护房地产市场的信号 1 月 24 日，央行行长潘功胜在国新办发布会上提出：2 月 5 日起全面降准50bp，1 月 25 日起下调金融机构支农支小再贷款、再贴现利率 25bp，即将出台完善经营性物业贷款的有关政策。同日，住建部表示保交楼专项借款项目总体复工率达到 99.9%，2024 年将继续攻坚克难。我们认为货币政策的进一步发力将从融资端和需求端助力维稳房地产市场，经营贷优化有望为持有优质资产的房企疏通融资渠道，保交楼的进展有望修复购房者信心。我们看好核心城市旧改经验和资源丰富的国企以及具备改善性产品能力的房企，代建能力突出的公司也有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、滨江服务、招商积余、万物云。 50bp 降准释放较强的呵护信号，降息概率增大 根据潘功胜的发言，本次下调存款准备金率将向市场提供长期流动性约 1 万亿元。自 21 年 12 月降准 50bp 以来，央行相继于 22 年 4 月、12 月、23年 3 月、9 月四次降准，每次均为 25bp。本次时隔两年再次出现 50bp 的全面降准，呵护市场的信号较为强烈。此外，潘功胜还提到，23 年底国内主要银行下调了存款利率，1 月 25 日起金融机构支农支小再贷款、再贴现利率将由 2%下调至 1.75%，这些举措有助于推动 LPR 下行。截至 1 月，1/5年期 LPR 已连续 6/8 个月不变，我们预计 2 月 LPR 下调的概率进一步增大。降准和潜在的降息，有望从融资端和需求端共同维稳房地产市场。 优化经营贷相关政策，落实融资支持 潘功胜表示，央行和金融监管总局将出台完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况，文件将于两日内发布。中央金融工作会议提出一视同仁支持房企融资后： 11 月央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”的量化指导要求，同时拟修改相关贷款管理办法；24 年 1 月住建部、金融监管总局提出在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。本次经营贷政策调整即是对金融机构座谈会相关提法的具体落实，我们预计有望放松经营贷用途、提高抵押率，同时平衡准入门槛，利好持有较多优质资产的房企。 保交楼取得阶段性成果，期待 2024 年攻坚克难 据新华社报道，住建部相关负责人介绍，截至 23 年末保交楼专项借款项目总体复工率达到 99.9%，350 万套保交楼项目已实现交付超 300 万套，交付率超过 86%。但我们也需注意到，24 年保交楼工作或将进入攻坚期，需要解决前期遗留的“硬骨头”；此外，根据央行的数据，3500 亿元保交楼专项借款之外，22 年末央行还推出了 2000 亿元保交楼贷款支持计划，该计划落地效果仍有改善空间。我们预计新推出的地级及以上城市房地产融资协调机制，有望进一步加强地方政府、商业银行和房企的协同合作，更好满足保交楼项目的合理融资需求。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (37)(27)(16)(6)5Jan-23May-23Sep-23Jan-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 4.21 9.03 9,500 -0.41 0.43 0.80 0.96 -10.27 9.79 5.26 4.39 建发股份 600153 CH 买入 9.68 13.27 29,079 2.09 4.77 2.07 2.39 4.63 2.03 4.68 4.05 滨江集团 002244 CH 买入 6.64 12.51 20,660 1.20 1.39 1.68 2.01 5.53 4.78 3.95 3.30 万科 A 000002 CH 买入 9.41 14.80 112,268 1.90 1.48 1.52 1.62 4.95 6.36 6.19 5.81 越秀地产 123 HK 买入 4.70 11.70 18,919 1.28 1.02 1.12 1.28 3.34 4.19 3.81 3.34 建发国际集团 1908 HK 买入 13.20 25.62 25,023 2.43 2.75 3.60 4.33 4.93 4.36 3.33 2.77 华润置地 1109 HK 买入 23.00 32.88 16