房地产(地产开发)行业土地市场月度跟踪报告(2024年1月)：1月百城宅地成交量价齐增，光大核心30城整体溢价率7.7%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 2 月 22 日 行业研究 1 月百城宅地成交量价齐增，光大核心 30 城整体溢价率 7.7% ——土地市场月度跟踪报告（2024 年 1 月） 房地产（地产开发） 2024 年 1 月，百城宅地成交建面同比+26.0%，成交均价同比+60.6%。 2024 年 1 月，百城宅地供应建面 1,236 万平，同比-22.3%；成交建面 1,690 万平，同比+26.0%；成交楼面均价为 4,700 元/平，同比+60.6%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面 55 万平，成交建面 82 万平，成交楼面均价为 22,849元/平，对比 2023 年 1-12 月成交楼面均价为 24,179 元/平。 百城中二线城市宅地供应建面 448 万平，同比+4.6%；成交建面 684 万平，同比+206.5%；成交楼面均价为 5,821 元/平，同比+5.9%。 百城中三线城市宅地供应建面 733 万平，同比-36.9%；成交建面 924 万平，同比-17.4%；成交楼面均价为 2,254 元/平，同比-6.6%。 1 月，TOP50 房企新增土储价值同比+55.2%，新增土储面积同比+30.1%。 1 月，TOP50 房企新增土储价值 679 亿元，同比+55.2%，新增土储价值前三名为招商蛇口（52.5 亿元）、滨江集团（47.0 亿元）、中建信和（38.5 亿元）；TOP50 房企新增土储面积 1,599 万平，同比+30.1%，新增土储面积前三名为成都东部集团（99.6 万平）、雄安城市发展（96.7 万平）、石家庄城建（81.2 万平）。 1 月，光大核心 30 城土地成交建面同比+70.5%，整体溢价率为 7.7%。 1 月光大核心 30 城成交宅地 77 宗（同比+75.0%），成交宅地总建面 736 万平（同比+70.5%），成交宅地总价 536 亿元（同比+125.7%），成交楼面均价 7,283元/平（同比+32.4%）；核心 30 城成交宅地整体溢价率为 7.7%，同比提升 4.3pct。 1 月，光大核心 30 城成交宅地溢价率超过 20%以上共 7 宗，占比约 9.1%。溢价率最高的成交宅地位于济南商河县，为济南宝青房地产开发有限公司获取，成交楼板价 997 元/平，溢价率为 117.5%；1 月，杭州有 3 宗高溢价率宅地成交，成交楼板价分别为 31,722 元/平、29,774 元/平、22,818 元/平，溢价率分别为 26.9%、30.6%、20.0%。 投资建议：当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。 投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科 A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募 REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募 REITs 利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20240206 1 月百强房企销售额同比-36%，“因城施策”自主性进一步提升——百强房企及光大核心 30 城销售跟踪（2024 年 1 月） 20240122 2023 年重点跟踪房企销售金额合计-6%，拿地销售比基本持平——重点跟踪房企月度经营情况综述（2023 年 12 月） 20240121 2023 年宅地土拍“量缩价升”，核心 30 城整体溢价率 5.2%——土地市场月度跟踪报告（2023 年 12 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .............................................................................................. 3 1.1、1 月百城土地成交建面同比-0.2% ................................................................................................................. 3 1.2、1 月百城宅地成交建面同比+26.0% .............................................................................................................. 4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ........................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 .............................................................................................. 8 2.