房地产行业：C-REITs跟踪点评，会计规则调整，股价波动不影响发行方利润表现

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 10 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：C-REITs 跟踪点评 会计规则调整 股价波动不影响发行方利润表现 [Table_Summary] 核心观点：  2 月 8 日，证监会印发《监管规则适用指引——会计类第 4 号》，推动REITs 市场新一轮行情回归。政策发出当日即推动 C-REITs 二级市场行情上涨 1.9%。紧接着节后首个交易日（2 月 19 日）C-REITs 整体综合收益指数继续增长 3.2%。自 2 月 8 日政策发布至 2 月 23 日 C-REITs整体综合收益指数共上涨 6.34%，是 24 年以来幅度最大的一次行情反弹。  强化 REITs 权益属性，弱化行情对持有者利润表现的影响。2 月 8 日，证监会此次会计规则调整，明确了并表原始权益人在合并报表层面，应该将其他方持有的 REITs 份额，归属权益，而非负债科目。从基础设施 REITs 其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上则属于权益工具投资。在本次政策调整后，若持有方选择将 REITs 份额指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，则 REITs股价的波动将不再影响持有者利润表利润。且在未来 REITs 进行现金分配时，可通过投资收益进入持有者的利润表影响利润，使购买和持有REITs 的收益更加稳定。  逻辑上看，此次政策对高分派率的特许经营权 REITs 作用更显著，分红便成为了衡量 REITs 收益的主要方面，能够通过未来分红现金流快速回收投资成本的项目则更优。高分派率意味着当下的投资成本能够更快地回收，而市场上分派率较高的项目均为特许经营权 REITs。但从目前情况来看，此次政策平等推动不动产 REITs 和特许经营权 REITs行情回暖。  2023 年度 C-REITs 市场整体收入年化水平基本达到预期，可分配金额未能达到预期，较 22 年同比改善。2023 年，29 单 C-REITs 年化营业总收入进一步上升，达到了 108.49 亿元，可比项目间同比增长4.50%。EBITDA 总额 64.95 亿元，可比项目间同比增长 7.62%。可分配金额合计 64.78 亿元，可比项目间同比增长 10.81%。2 月 23 日 C-REITs 市场总市值 888.09 亿元，23 年可分配金额为 68.53 亿元，对应的 23 年预期分派率为 7.72%，较 22 年底分派率（6.00%）增长 1.72pct，主要系 23 年行情下滑。其中不动产 REITs 和特许经营权 REITs 在 2月 23 日的年化分派率分别为 4.83%和 9.56%，分别较 22 年末增长1.17pct 和 1.96pct。细分板块看，新能源 REITs 在 2 月 23 日的 23 年化分派率最高，为 11.01%，主要系基础设施 23 年年化可分配金额较高。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施项目收入降低的风险。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-02-23 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:城改专项借款授信及投资进度或超预期 2024-02-07 房地产及物管行业 24 年第 5周周报:城改授信落地速度加快，白名单增资紧锣密鼓执行 2024-02-04 房地产行业 23 年 12 月行业月报:年末销售仍低迷，政策改善稳预期 2024-01-30 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -39%-31%-23%-15%-7%1%02/2304/2306/2308/2310/2312/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 10 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 10.15 2024/1/6 买入 18.31 1.36 1.44 7.5 7.0 3.2 2.4 6.10% 6.10% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.29 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 10.9 5.6 7.7 4.7 7.10% 12.10% 新城控股 601155.SH 人民币 10.22 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 6.6 5.8 5.9 6.3 5.60% 6.00% 金地集团 600383.SH 人民币 4.27 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 4.0 3.9 6.6 11.5 7.00% 6.60% 建发股份 600153.SH 人民币 10.31 2023/11/2 买入 16.79 4.87 2.14 2.1 4.8 2.8 2.5 19.70% 8.00% 华发股份 600325.SH 人民币 7.26 2023/10/12 买入 13.65 1.24 1.41 5.9 5.1 8.2 4.2 11.70% 11.80% 滨江集团 002244.SZ 人民币 7.62 2024/1/4 买入 14.02 1.44 1.72 5.3 4.4 3.5 2 15.80% 15.90% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.23 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 6.8 6.0 32.2 31.9 6.10% 6.40% 金融街 000402.SZ 人民币 3.44 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 6.0 5.5 26.6 24.8 4.20% 4.40% 首开股份 600376.SH 人民币 2.77 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 21.3 8.9 20.3 18.3 1.20% 2.80% 万科企业 02202.HK 港币 6.44 2024/1/6 买入 16.94 1.36 1.44 4.7 4.5 3.2 2.4 6.10% 6.10% 中国海外发展 0068