房地产行业深度研究-保障房：新模式、新思路、新使命

行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 03 月 07 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 王涛 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521010001 wangtaoa@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:销售筑底，政策博 弈 ——1 月百 强 房企 销售点 评 》 2024-02-04 2 《房地产-行业研究周报:白名单快速落地，关注融资预期差》 2024-02-04 3 《房地产-行业点评:因区施策，渐进宽松——上海优化区域限购政策点评》 2024-01-31 行业走势图 保障房：新模式、新思路、新使命 投资建议：重视代建、装配式建筑、IDI 保险机会 新一轮保障性住房规划中，保障房的重要性再度被提升至纲领性的政策高度。伴随城镇化进程加速，高能级城市住房结构性供给不足致使房价较高，工薪阶层等群体住房困难问题日益凸显。需求驱动下保障房建设将进入新一轮加速期，政府将贡献主要增量资金并多渠道筹措土地，同时结合多主体激发市场活力。我们看好以保障房为代表的“三大工程”对地产需求端带来的增量机会。综合考虑产业链及保障房建设特点，我们建议按照代建、装配式建筑、IDI 保险 3 条主线来寻找优质标的，重点推荐绿城管理控股、保利发展、华阳国际、深圳瑞捷、海螺水泥。 增量测算：24 年保障房建设拉动投资超 6000 亿，重点聚焦三十五城 “十四五”时期，全国初步计划建设保障性租赁住房近 900 万套，结合 23年筹建 204 万套，考虑到此前政策层面对于“三大工程”的推动继续加速以及首笔配售型保障房项目开发贷落地福州，后续资金端的配套有望带动整体投资规模超预期，我们预计 24 年新建保租房 210 万套，对应新增建面 0.95亿平方米、改建建面 0.32 亿平方米，对应拉动投资 4095 亿。中性假设下，每年新增保租房占比 85%，预计 24 年保障房（除可售）可拉动的投资超 4800亿，考虑可售型可拉动超 6300 亿。考虑未来配售型保障房增加，且以新建、改建结合形式，我们预计 24 年可售型保障房有望可拉动投资超 1500 亿，保障房合计年拉动投资超过 6300 亿元。 资金来源&运作模式：多方位、多主体、多渠道 政府将贡献主要增量资金并主导土地筹措，并结合多种形式激发市场活力。1）资金端，我们认为将以中央和地方政府为主体，辅以财税政策支撑，金融机构提供长期贷款。同时，聚焦推动金融与财政、专项债等资金的衔接，创新融资模式，通过多种模式满足市场主体参与保障房项目的资本金需求。此外，我们预计 PSL 等货币工具未来或将持续定向投放于城改及保障房建设领域。2）土地端，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、存量闲置房屋、非居住存量土地和房屋、新供应国有建设用地等多渠道供给保障房土地来源。 新房改：迎接中国特色的住房保障模式改革 14 号文出台明确可售型保障房为新一轮保障房建设的侧重点，政策的核心思路与新加坡模式有相似之处，但考虑两国国情多方面具备较大差异，完全复制未必适合，借鉴并探索出适配我国双轨制的保障房配套体系是当前主要方向。观点分歧：1）针对保障房对商品房市场的挤压。我们认为定位分级、市场隔离或是“保障”与“市场”共生的一条可行路径。通过特大城市的旧改、城改实现“老破小”的更新改造来实现“输血”保障房的路径也较为合理。2）针对保障房对开发商的影响。我们认为，“市场归市场，保障归保障”不改变需求中枢，影响市场开发商主体的结构及占比。在注重“民生”属性和减少代际间居住不公平性的出发点下，商品房对保障体系的让渡可能是不可避免的，但同时也需要辅以时间、平滑周期，防范金融风险的产生。 风险提示：政策及资金支持力度不及预期、地产销售不及预期、测算具有一定的主观性 -39%-33%-27%-21%-15%-9%-3%2023-022023-062023-10房地产沪深300 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 重点标的推荐 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 2024-03-06 评级 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 09979.HK 绿城管理控股 4.93 买入 0.37 0.47 0.56 0.64 12.78 10.06 8.45 7.39 300977.SZ 深圳瑞捷 13.95 买入 0.10 0.34 0.52 0.99 139.50 41.03 26.83 14.09 002949.SZ 华阳国际 10.27 买入 0.57 0.92 1.19 1.48 18.02 11.16 8.63 6.94 603737.SH 三棵树 37.03 买入 0.63 1.67 2.37 3.03 58.78 22.17 15.62 12.22 002541.SZ 鸿路钢构 16.96 买入 1.69 1.81 2.09 2.45 10.04 9.37 8.11 6.92 600048.SH 保利发展 9.20 买入 1.53 1.01 1.18 1.42 6.01 9.11 7.80 6.48 00688.HK 中国海外发展 10.56 买入 2.13 2.43 2.74 2.98 5.4 4.73 4.2 3.86 001979.SZ 招商蛇口 8.73 买入 0.55 0.81 1.30 1.58 15.87 10.78 6.72 5.53 600502.SH 安徽建工 4.62 买入 0.80 0.91 1.05 1.21 5.78 5.08 4.40 3.82 000786.SZ 北新建材 27.36 买入 1.86 2.22 2.53 2.82 14.71 12.32 10.81 10.11 600585.SH 海螺水泥 24.00 买入 2.96 2.13 2.82 3.19 8.11 11.27 8.51 7.76 资料来源：Wind，天风证券研究所 注：PE=收盘价/EPS 除绿城管理控股、中国海外发展为天风研究所预测外，其余均为 wind 一致预测 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 内容目录 1. 核心结论 ......................................................................................................................................... 6 2. “三大工程”加速推进，保障房建设“继往开来” ..........