房地产行业板块最新观点：预期的“V”形变化带来反弹，仍关注两类机会

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评报告 2024 年 03 月 12 日 推荐（维持） ——房地产板块最新观点 总量研究/房地产 本文回答了以下问题：房地产和产业链板块为什么涨？后市如何看？ ❑ 房地产和产业链板块为什么涨？ 这周房地产及产业链板块出现较明显上涨，部分房地产债券价格近期也出现了明显的“V”形走势。我们从基本面和信用两个角度来分析。首先，基本面方面：年初 1-2 月份销售基本面情况表现低于预期（见图 1），市场也普遍对于即将到来的 3-4 月份销售高基数给予了定价，板块，尤其是近两年拿地不少的部分房企股票出现了补跌，其背后可能是对过去两年房价下行的定价；其次，从信用角度观察：短期基本面下行背景下，叠加 3-4 月行业债券到期高峰（见图 2），部分房地产企业的债券价格也出现了较大的波动，或因为销售预期转弱增加了部分投资人对刚性支出（到期债务、税费、工程款等）所需要的现金流入覆盖不足的担忧。 图 1：样本城市新房及二手房成交（网签）面积同比（截至 3 月 7 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 图 2：房地产行业债券到期情况 资料来源：中指研究院、招商证券 而最近市场出现了反弹，一方面在于销售“小阳春”的预期在强化（通常指春节后 6 周左右），部分投资人认为行业存在局部供需关系见底的可能，同时，亦有部分投资人认为下半年基数下行，今年销售在下半年较去年进一步下行空间有限，这从部分中介行业公司股票的较正面表现也能得到印证。另一方面，从信用角度看，最近部分房企公告内容较为积极，如部分大型房企近期发布了债券兑付公告（见表 1），并且有报道显示个别大型房企提前兑付债务，给了市场一定的信心；又如，金地集团亦发布几则借贷担保公告（见表 2），能观察到增量资金落地的概率提升。这些现象或使得部分投资人预期增量融资的逐步落地能进一步改善房企的现金流状况，尤其部分非展期组房企的正面预期可能得到更多强化。 风险提示：政策支持不及预期，销售复苏不及预期，市场流动性改善不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 272 5.4 总市值（十亿元） 2783.2 3.6 流通市值（十亿元） 2535.3 3.7 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 10.6 -17.0 -20.4 相对表现 4.0 -12.3 -10.9 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房和二手房成交面积均负同比扩大，案场带看边际下行——样本城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2024-03-10 2、《“防风险”基调不变，再明确“保障+市场”住房供应体系——政府工作报告点评》2024-03-06 3、《百强 1-2 月累计销售额同比负增速扩大，结构上各梯队房企增速均回落——24 年 2 月百强房企销售数据解读》2024-03-04 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 曹钧鹏 S1090523080002 caojunpeng@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn 区宇轩 研究助理 ouyuxuan@cmschina.com.cn 孔嘉庆 研究助理 kongjiaqing@cmschina.com.cn -30-20-1001020Mar/23Jul/23Oct/23Feb/24(%)房地产沪深300预期的“V”形变化带来反弹，仍关注两类机会 敬请阅读末页的重要说明 2 行业点评报告 表 1：近期部分房企债券兑付公告情况 公司 公告日期 公告名称 债券名称 起息日 兑付日 金额 金地集团 2024 年 1 月 5 日 《关于金地(集团)股份有限公司 2021 年度第一期中期票据兑付安排公告》 21 金地 MTN001 2021 年 1 月 13 日 2024 年 1 月 13 日 人民币 15亿元 金地集团 2024 年 3 月 4 日 《关于金地(集团)股份有限公司 2021 年度第二期中期票据兑付安排公告》 21 金地 MTN002 2021 年 10 月 3 日 2024 年 10 月 3 日 人民币 15亿元 万科企业 2024 年 1 月 19 日 《关于万科企业股份有限公司 2021 年度第一期中期票据兑付安排公告》 21 万科 MTN001 2021 年 1 月 29 日 2024 年 1 月 29 日 人民币 20亿元 万科企业 2024 年 3 月 8 日 VOLUNTARY ANNOUNCEMENT DEPOSIT OF FUNDS INTO THE DESIGNATED BANK AСCOUNT OF TRUSTEE TO FULLY REPAY US$630,000,000 MEDIUM TERM NOTE DUE ON 11 MARCH 2024 万科香港 5.35% N20240311 2018 年 12 月 11 日 2024 年 3 月 11 日 美元 6.3 亿元 资料来源：Wind、招商证券 表 2：金地集团近期部分借贷担保公告情况 公告时间 公告名称 融资类型 融资提供方 融资本金 融资期限 融资申请方 项目 2024 年 3 月 6 日 《关于为唐山项目公司融资提供担保的公告》 开发贷 招商银行 人民币2.5 亿元 不超过3 年 唐山金乾鼎升房地产开发有限公司 唐山丰南项目 2024 年 3 月 5 日 《关于为北京项目公司融资提供担保的公告》 经营性物业抵押贷款 交通银行 人民币40 亿元 不超过15 年 北京金地鸿运房地产开发有限公司 北京金地中心项目 2024 年 2 月 27 日 《关于为浙江金华项目公司融资提供担保的公告》 开发贷 邮储银行 人民币2.9 亿元 不超过3 年 金华金熠房地产开发有限公司 环翠云苑项目 2024 年 2 月 26 日 《关于为深圳前海项目公司融资提供担保的公告》 开发贷 兴业银行 人民币5.0 亿元 不超过5 年 前海创集（深圳）实业发展有限公司 深圳前海五街坊 T102-0333 地块 2024 年 2 月 26 日 《关于为深圳市金地物业管理有限公司融资提供担保的公告》 申请授信 招商银行 人民币25 亿元 不超过3 年 深圳市金地物业管理有限公司 2024 年 1 月 18 日 《关于为北京项目公司融资提供担保的公告》 开发贷 兴业银行 人民币6.0 亿元 不超过15 年 北京坤鼎国际投资有限公司 北京经开区路南区 N3 街区 N3F1 地块项目 2024 年 1 月 4 日 《关于为上海项目公司融资提供担保的公告》 开发贷 上海银行 人民币2.1 亿元 不超过10 年 上海茸鑫房地产开发有限公司 上海市松江区车墩镇东至影城路、西至车亭公路、南至影振路、北至影佳路建设商品住宅项目 资料来源：Wind、招商证券 综上，基本面和信用预期或均经历“V”形变化，从而板块及产业链股、债价格均出现一定程度的修复。 ❑ 后市如何看？ 从基本面角度观察，销售确实在局部城市环比出现了改善。以深圳