招商蛇口(001979)营收利润快速上行，费用压降盈利提升

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 招商蛇口（001979）公司季报点评 2024 年 05 月 28 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 05 月 27 日收盘价（元） 10.18 52 周股价波动（元） 7.45-15.16 总股本/流通 A 股（百万股） 9061/8323 总市值/流通市值（百万元） 92239/84724 相关研究 [Table_ReportInfo] 《多元经营已见成效，报表减负提质增长》2024.03.21 《资源聚焦核心城市，销售业绩靓丽增长》2023.09.06 《1H 利润增长靓丽，定增方案有序推进》2023.07.18 市场表现 [Table_QuoteInfo] -40.69%-27.69%-14.69%-1.69%11.31%2023/5 2023/8 2023/11 2024/2招商蛇口海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 23.1 5.5 8.8 相对涨幅（%） 21.7 1.7 4.7 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:陈昭颖 Tel:(021)23183953 Email:czy15598@haitong.com 营收利润快速上行，费用压降盈利提升 [Table_Summary] 投资要点：  结转规模同比增长，营收利润快速上行。2024 年 1Q，公司营业收入 237.47亿元，同比上升 58.22%；净利润 9.36 亿元，同比上升 120.55%；归母净利润 3.32 亿元，同比下降 22.22%；归母扣非净利润为 2.92 亿元，同比上升8.00%。收入利润同比上升的主要原因是房地产开发业务结转规模同比增加、毛利率提升、期间费用率下降。公司 3 月末合同负债余额 1705.07 亿元，同比下行 1.83%，可结转资源较为充足。  受行业下行影响，一季度销售业绩承压。2024 年 3 月，公司实现签约销售面积 70.74 万平，实现签约销售金额 191.56 亿元。2024 年 1-3 月，公司累计实现签约销售面积 166.59 万平，同比下降 45.43%，累计实现签约销售金额402.08 亿元，同比下降 44.36%。  盈利能力提升，持续压降费用。2024 年 1Q，公司毛利率为 14.50%，较 2023年同期上升 1.88 个百分点；公司净利率为 3.94%，较 2023 年同期上升 1.11个百分点；公司期间费用率为 5.92%，较 2023 年同期降低 2.75 个百分点。截至 2024 年 1Q 底，公司资产负债率为 67.71%，较 2023 年同期下降 1.38个百分点。截至 2024 年 1Q 底，公司持有货币现金为 832.06 亿元，同比下降 14.49%。2024 年 1Q，公司经营活动产生的现金流量净额-106.11 亿元，转为负值，主要为 2024 年 1Q 销售回款同比减少。  发行新股部分解除限售。2023 年 6 月 16 日，公司收到中国证监会出具的批复，同意公司发行股份募集配套资金不超过 85 亿元。2023 年 10 月 19 日，公司向特定对象发行新增股份在深交所上市，发行股份数量为 7.20 亿股，均为有限售条件的流通股。截至 2024 年 4 月 22 日，12 家交易方限售股份已达解除限售条件（发行时承诺的限售期为 6 个月），限售股上市流通数量为5.84 亿股，占公司总股本 6.45%。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司 2024、2025 年的 EPS 分别为 0.92 和 1.26 元，考虑公司销售保持竞争优势，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，我们给予公司估值适度溢价，即 2024 年 15-17XPE，合理价值区间为 13.85-15.70 元，维持“优于大市”评级。  风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 183003 175008 187805 208694 232108 (+/-)YoY(%) 13.9% -4.4% 7.3% 11.1% 11.2% 净利润（百万元） 4264 6319 8367 11401 12908 (+/-)YoY(%) -58.9% 48.2% 32.4% 36.3% 13.2% 全面摊薄 EPS(元) 0.47 0.70 0.92 1.26 1.42 毛利率(%) 19.3% 15.9% 16.1% 16.7% 16.8% 净资产收益率(%) 4.2% 5.3% 6.7% 8.5% 9.0% 资料来源：公司年报（2022-2023），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃招商蛇口（001979）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表 2 公司资产负债表、现金流量表和其他核心财务数据分析 (%) 1Q2023 1Q2024 pct 2023 海通分析 毛利率 12.62 14.50 1.88 15.89 净利率 2.83 3.94 1.11 5.20 资产负债率 69.09 67.71 -1.38 67.34 有息负债率 23.27 23.99 0.72 24.05 期间费用率 8.67 5.92 -2.75 4.44 ROE 0.27 0.32 0.05 5.71 (百万元) 1Q2023 1Q2024 pct 2023 海通分析 总资产 913363.17 919778.80 0.70% 908508.50 净资产 282338.43 297020.12 5.20% 296690.28 货币现金 97307.85 83206.38 -14.49% 88289.51 预收账款 173.10 227.61 31.49% 177.48 合同负债 173692.36 170506.70 -1.83% 161532.68 一年内到期的长期负债 42663.67 40355.73 -5.41% 39,265.31 经营活动现金流净额 8272.71 -10611.23 -228.27% 31430.98 销售回款同比减少 资料来源：公司 2024 年一季度报，公司 2023 年年报、一季度报，海通证券研究所 表 1 公司利润表情况 单位：百万元 1Q2023 1Q2024 YOY% 2023 海通分析 一、营业总收入 15008.81 23747.48 58.22% 175007.56 房地产开发业务结转规模同比