越秀地产(00123.HK)广州国资高比例增持，合作共赢持续发展

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 5 [Table_Page] 公告点评|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 【 广 发 地 产 & 海 外 】 越 秀 地 产（00123.HK） 广州国资高比例增持，合作共赢持续发展 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 广州资产计划增持越秀地产不超过 2%。24 年 6 月 3 日，越秀资本（000987.SZ，越秀集团持股 44%）发布公告，授权子公司广州资产以自有资金通过二级市场收购越秀地产（00123.HK）股票，总规模不超过 5.565 亿人民币，占比不超过越秀地产总股本 2%，授权期 1 年。按近 20 个交易日越秀地产平均收盘价 5.04 港元/股及 0.91 人民币/港元汇率计算，收购 2%股份所需资金为 3.69 亿人民币，仅占规划总额的 66%，本次收购资金准备充裕，且考虑了充分的价格上涨空间。 ⚫ 加强股东联系，深化合作共赢。广州资产主要开展不良资产管理业务，本次收购一方面看好越秀地产发展前景及投资价值，另一方面旨在通过战略投资推进“不良+房地产”业务模式，与越秀地产探索合作共赢。而越秀地产作为广州市地方国企，在股东支持下，“6+1 多元拿地”已成为公司在当前市场环境下投资力度及质量的重要保障。本次增持进一步加深越秀地产与股东及广州国资委的联系，优势互补、合作共赢。 ⚫ 越秀地产经营稳健，能力突出。越秀地产是 Top30 中唯一一家 21 年市场下行以来仍维持销售规模正增长的房企，近年来拓展积极、土储充足优质，“517 新政”及后续核心城市的政策跟进，叠加股东的大力支持和自身优秀的运营管理能力，公司规模、收入、业绩具备较大弹性。 ⚫ 盈利预测与投资建议。预计 24-25 年归母净利润 35 亿元/40 亿元，同比 +10/+14%，对应 PE 为 6.5x、5.7x，维持合理估值对应 23 年末归母净资产 0.6 倍 PB，对应合理价值 9.12 港元/股，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示。单一市场波动影响；行业景气恢复不及预期影响销售及利润率；房价预期不足导致销售毛利率承压；政策环境改善速度不及预期。 盈利预测： [Table_Finance] 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 72,416 80,222 93,564 104,296 107,911 增长率（%） 26% 11% 17% 11% 3% EBITDA（百万元） 12,850 10,014 9,593 9,925 10,484 归母净利润（百万元） 3,953 3,185 3,497 3,972 4,252 增长率（%） 10% -19% 10% 14% 7% EPS（元/股） 1.28 0.79 0.87 0.99 1.06 市盈率（x） 4.4 7.1 6.5 5.7 5.4 ROE（%） 8% 6% 5% 6% 6% EV/EBITDA（x） 1.77 2.27 2.37 2.29 2.17 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入 当前价格 6.22 港元 合理价值 9.12 港元 前次评级 买入 报告日期 2024-06-05 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 【广发地产&海外】越秀地产（00123.HK）:营收增长分红稳定，销投融表现优秀 2024-04-26 【广发地产&海外】越秀地产（00123.HK）:连续两年销售规模正增长，土地投资核心聚焦 2024-01-28 【广发地产&海外】越秀地产（00123.HK）:收入业绩稳健分红优厚，销投融表现突出 2023-09-21 [Table_Contacts] -60%-42%-24%-6%12%30%06/2308/2310/2312/2301/2403/2405/24越秀地产恒生指数 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 5 [Table_PageText] 越秀地产|公告点评 [Table_FinanceDetail] 表1：近期主流房企股东增持情况一览 证券简称 公告时间 增持时间 当前状态 增持主体 总规模（亿人民币） 最高增持价格（人民币/股） 计划增持比例（%） 当前股价对应最高增持比例（%）/最终增持比例（%） 保利发展 2023/12/12 23/12-24/12 持续 大股东保利集团 2.5-5.0 15.19 - 0.40% 华发股份 2023/09/27 23/09-24/03 已结束 大股东华发集团 - 15 0.75%-1.50% 1.15% 陆家嘴 2023/11/13 23/11-24/11 持续 大股东陆家嘴集团 10-20 - - 4.10% 大名城 2024/02/07 24/02-24/08 持续 股东名城控股及关联方 - - 1%-2% - 华远地产 2024/02/08 24/02-25/02 持续 大股东华远集团 0.35-0.66 - 不超过 2% 2.11% 越秀地产 2024/06/03 24/06-25/06 持续 大股东子公司广州资产 5.565 - 不超过 2% 2.44% 数据来源：公司增持公告，Wind，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 5 [Table_PageText] 越秀地产|公告点评 资产负债表 单位：百万元 现金流量表 单位：百万元 至 12 月 31 日 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 至 12 月 31 日 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 292,652 346,904 441,830 506,532 566,140 经营活动现金流 3,719 8,562 9,208 -5,192 4,372 货币资金 35,118 46,098 72,619 71,411 67,810 净利润 3,953 3,185 3,497 3,972 4,252 应收及预付 25,219 38,706 64,507 67,675 70,979 折旧摊销 427 384 311 314 318 存货 218,422 247,688 262,178 286