房地产行业2024年5月月报：5月新房成交改善，二手房成交走弱；预计6月新政加持+年中冲刺，成交或有修复

房地产 |证券研究报告—行业月报 2024 年 6 月 12 日 强于大市 相关研究报告 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《房地产行业 2023 年年报&2024 年一季报综述：房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底》（2024/05/20） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 5 月月报 5月新房成交改善，二手房成交走弱；预计 6月新政加持+年中冲刺，成交或有修复 核心观点 ◼ 新房：5 月新房成交同比降幅持续收窄，市场缓慢修复中；6 月新政加持+年中冲刺，我们预计核心一二线或将延续缓慢修复态势。5 月 40 城新房成交面积环比 7.3%，同比-35.4%，同比降幅较上月收窄了 3.5pct；1-5 月累计成交同比-42.6%。我们预计 6 月成交或持续改善，一方面恰逢房企年中冲刺销售节点，营销力度或加大，另一方面 517 新政后，核心一二线城市陆续下调首付比例和房贷利率，短期或带动一波集中成交。 ◼ 5 月各城市能级新房成交同比降幅均收窄，一线城市热度转降，新政后预计 6 月或迎来成交修复；二线城市缓慢修复。1）一线城市：5 月新房成交面积环比-8.6%，同比-30.7%，同比降幅较上月收窄了 0.1pct；1-5 月累计成交同比-35.5%。其中 5 月北京环比-9%，同比-43%；上海环比-14%，同比-29%；广州环比+4%，同比-26%；深圳环比-19%，同比-28%。月末上海、广州、深圳相继出台了限购限贷宽松政策利好楼市，不过尚未在成交端体现，我们预计 6 月一线城市或迎来一波集中成交。2）二线城市：5 月新房成交面积环比 14.4%，同比-39.2%，同比降幅较上月收窄了 4.8pct；1-5 月累计成交同比-46.4%。短期内热点恒热的济南、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持增。以成都为例，单月成交量达 132 万平，为 2024 年内高点，且环比正增长 7%，短期内改善盘入市支撑市场成交热度延续。多数城市仍处于稳步需求修复期， 诸如武汉、杭州、南宁等，5 月成交环比持增，同比仍有 40-60%的下降。武汉、杭州本月项目来访、认购均有了不同程度回升，但是尚未修复至去年同期，客户观望情绪比较浓厚。部分二线城市同环比齐跌，延续探底行情，南京、苏州、福州等，成交动力略显不足，目前这些城市基本以刚需刚改客群为主导，购买力趋紧（根据克而瑞，2018-2023 年南京新房成交套数占比仍以 120 平以下刚需刚改产品为主力，整体在 57%-68%，其中 100平以下产品占比在 28%-41%，总体来看新房成交刚需客群仍为主力；苏州 2024 年 1-4 月 300 万以下总价刚需成交占比为 46%，300-500万首改型产品成交占比32%；福州24Q1刚需产品占比提升，主要是因为外围部分楼盘打折促销，全市90平以下成交占比28%，90-130 平占比 39%），加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。3）三四线城市：5 月新房成交面积环比7.9%，同比-31.0%，同比降幅较上月收窄了 5.7pct；1-5 月累计成交同比-41.0%。三四线城市分化显著，江门、韶关、佛山、泰安、焦作、温州、扬州新房成交环比增长，金华、台州、莆田环比下降；除温州同比增长 34%以外，其余三四线城市同比均下降 10%以上。 ◼ 二手房：5 月二手房成交环比由正转负，同比降幅小幅扩大，主要是因为低能级城市二手房成交较弱。5 月 18 城二手房成交面积796.3 万平，环比下降 7.7%，同比下降 7.8%，同比降幅较上月扩大 0.1 个百分点；1-5 月 18 城累计二手房成交面积 3582.2 万平，同比下降 15.5%。二手房成交在 5 月环比回调主要是因为入学登记接近尾声加上气温升高，二手市场逐渐进入传统淡季。5 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-2.8%、-9.4%、-6.8%，同比增速分别为 5.6%、-9.6%、-22.7%，一线城市同比增速较上月提升了 3.6 个百分点，二线城市同比降幅较上月收窄 0.6 个百分点，三四线城市同比降幅较上月扩大 6.9 个百分点。一、二、三四线城市 1-5 月二手房成交累计同比增速分别为-10.5%、-16.7%、-20.6%。分城市来看，除杭州、深圳、南宁、东莞、佛山外，其余城市成交环比均呈负增长，其中，深圳在高基数的基础上环比微增 1%，杭州环比增长 3%，南宁、东莞、佛山环比也有小幅增长，金华、吉安、衢州成交回调幅度较大，环比降幅均超过三成。同比来看，深圳、杭州、青岛、南宁成交表现强于去年同期，深杭增幅都在 2 成以上，显示二手房市场韧性犹在。预判 6 月，我们认为，在新政利好加持下，尤其是例如上海等城市优先放开非沪籍居民二手房限购，或带动二手房成交在 6 月迎来一波集中成交，回暖程度预期好于新房。 ◼ 库存与去化：库存规模与去化周期环比微增。截至 5 月底，12 城新房库存面积为 1.24 亿平，环比上升 0.1%，同比下降 1.0%；整体去化周期为 20.1 个月，环比提升 0.8个月，同比提升 7.2 个月。具体来看，5月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。 ◼ 重点城市项目开盘去化率：从项目开盘去化率来看，5 月重点城市平均开盘去化率增至 30%。5 月房企推盘延续“提质缩量”策略，去化率稳中有增，根据克而瑞，重点城市 5月平均开盘去化率为 30%，较上月环比上升 4个百分点，同比下降 9个百分点，和一季度相比微增 5 个百分点，去化率仍处于低位波动。多数城市去化率保持环比上升、同比下降，略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持环比持增态势，主要因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化低位回升；前期热点城市上海、西安热度略有回落，去化率降至 3成以内，不及一季度均值。宁波、厦门、南京、珠海等 5 月去化率不足 2 成且同环比齐降，主要源于供给结构问题，改善客户持续观望，市场延续筑底行情。 ◼ 土地市场：5 月土地成交规模延续低位，土地溢价率同环比均下降，主要是由于重点城市优质地块成交占比略有下降。5 月全国（300 城）成交土地建面环比+8.5%，同比