房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：新房和二手房成交边际改善，成交量信心指数边际回落

敬请阅读末页的重要说明 2024 年 10 月 20 日 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 总量研究/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房成交面积同比（网签数据，截至 10 月 17 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等； 表 1：样本城市新房及二手房成交面积同比（网签数据，截至 10 月 17 日） 新房（10 月 1 日-10 月 17 日） 二手房（10 月 1 日-10 月 17 日） 城市能级 同比 较 9 月 城市能级 同比 较 9 月 样本城市 （40 城） -14% -收窄 16 PCT 样本城市 （17 城） 14% 转正 17 PCT 一线城市 （4 城） 2% 转正 21 PCT 一线城市 （2 城） 62% +扩大 60 PCT 二线城市 （11 城） -33% -收窄 11 PCT 二线城市 （5 城） -6% -收窄 6 PCT 三线城市 （25 城） 6% 转正 17 PCT 三线城市 （10 城） -1% -扩大 -1 PCT 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 前瞻及佐证指标： 二手及租金价格：截至 2024 年 9 月，北京、上海和广州二手价格负同比扩大，深圳负同比收窄，上海和广州租金价格负同比扩大，北京和深圳负同比收窄； 新房案场和二手带看：截至 2024 年 9 月，整体新房案场指数负同比扩大，二手带看指数正同比收窄； 流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2024 年 9 月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大； KMI 指数：截至 2024 年 10 月 13 日，重点城市整体新房 KMI（经纪人信心指数）成交量指数和二手房成交量指数边际回落； 市场景气指数：截至 2024 年 9 月，重点城市整体市场景气指数负同比收窄。 周观点：一、强调重视“先信用、后供需”的修复机会，及“未来供应端或取代需求端决定股票和资产价格走向”这一核心判断。重视“允许专项债券用于土地储备”、“适当减少保障房新建规模”、“通过货币化安置等方式实施 100万套城中村改造和危旧房改造”等政策表述。二、短期关注收购存量土地和商品房对房企流动性支持政策的落地进程和时间表，重视部分房企永续经营假设从质疑到恢复的过程及其对宏观层面资产负债表修复的积极意义。三、重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量 。四、关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。 风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 264 5.2 总市值（十亿元） 2970.0 3.6 流通市值（十亿元） 2788.4 3.7 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 35.1 19.1 0.7 相对表现 11.3 9.1 -8.1 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《城中村及危旧房改造货币化安置超市场预期——国新办新闻发布会点评》2024-10-18 2、《9 月全月新房案场和二手带看指数边际改善——样本城市周度高频数据全追踪》2024-10-13 3、《允许专项债券用于土地储备、适当减少保障房新建规模或是关键——国新办新闻发布会点评》2024-10-13 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn Oct/23Feb/24Jun/24Sep/24新房和二手房成交边际改善，成交量信心指数边际回落 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 二、新房销售：负同比收窄，环比高于过去 4 年同期水平 图 2：10 月 1-17 日样本城市新房成交面积负同比收窄 资料来源：统计局、房管局、招商证券 图 3：10 月 1-17 日样本城市新房成交面积环比高于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业定期报告 三、二手房销售：同比转正，环比高于过去 4 年同期水平 图 4：10 月 1-17 日样本城市二手房成交面积同比转正 资料来源：房管局、招商证券 图 5：10 月 1-17 日样本城市二手房成交面积环比高于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 4 行业定期报告 四、滚动成交：新房日均成交低于去年同期，二手房日均成交高于去年同期 图 6：新房日均成交面积低于 2023 年同期水平；二手房日均成交面积高于 2021、2022、2023 年同期水平，低于2020 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 5 行业定期报告 五、拿地 图 7：2024 年 9 月，300 城土地供应建面 6407 万方，同比-19.8%; 成交建面 3633 万方，同比-21.5% 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 8：2024 年 9 月，推出建面和成交建面均负同比收窄；整体流拍率较上月下降 8.2 PCT 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读末页的重要说明 6 行业定期报告 图 9：2024 年 9 月，300 城成交楼面均价负同比收窄；整体土地溢价率较上月上升 0.8 PCT 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 10：2024 年 9 月，300 城整体土地出让金负同比收窄 资料来源：统计局、中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读末页的重要说明 7 行业定期报告 六、库存 图 11：最新一期，拿地未售口径和开工未售口径库存较 8 月边际下降，推盘未售口径库存边际上升；拿地未售和推盘未售去化周期较 8 月边际上升，开工未售去化周期边际下降 资料来源：拿地未售数据来自中指研究院（300 城）；开工未售数据来自统计局（全国）；推盘未售数据来自 CRIC（80 城）；招商证券 （备注：去化周期公式=库存/近 12 个月平均销量*12） 图 12：2024 年 9 月，一线、二线和三四线城市推盘未售库存和去化周期均较上月上升 资料来源：CRIC、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 8 行业定期报告 七、前瞻及